3.2萬宗總金額破紀錄 多為按保自用業主

香港樓價連跌三季，比起歷史高位下跌兩成，近年採用高成數按揭入市的業主紛紛跌入「負資產」範圍。金管局昨公布，今年首季負資產個案錄得32,073宗，是2004年第一季（40,020宗）後的季度新高，涉及的總金額1,653.49億元，則打破2003年第二季「沙士」時期的1,650億元紀錄，創歷史新高。負資產宗數及金額按季分別增6,910宗（27.5%）及340.52億元（25.9%）。分析指出，目前負資產個案多屬於按保自用業主，現時香港全民就業，股市及PMI等指標顯示經濟穩步復甦，且按揭拖欠比率處於0.06%極低水平，金管局亦指局方對按保客的還款能力有嚴謹要求，香港銀行按揭業務風險可控。◆香港文匯報記者 黎梓田

就首季負資產宗數及涉及金額大增，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明解釋，自2019年後特區政府放寬按揭保險成數的樓價上限，按揭保險宗數曾於2021年攀升至歷史新高，過去數季樓市調整，負資產增加乃意料中事。根據經絡內部資料顯示，早幾年前採用八成或以上按揭的買家比重顯著增加，而樓價由高位回落逾兩成，大部分於2019年至2022年樓價高企並採用高成數按揭入市的業主會較大機會跌入負資產，使負資產個案有所上升。

然而，負資產金額突破2003年「沙士」時期1,650億元紀錄，最大原因在於現時樓價指數雖比起2021年第三季的歷史高位397.9點下跌逾兩成，但仍比2003年第二季高出約4.1倍，因此宗數上只要有少量升幅，就能使涉及金額追上前高；如從宗數上觀察亦能顯示當中的強烈分別，今年首季負資產個案錄得32,073宗，但仍比起2003年高峰的105,697宗低近七成。

股市回復暢旺經濟復甦

雖然負資產宗數及涉及金額都激增，但中原按揭董事總經理王美鳳相信對市民個人財務及金融市場的風險甚低。她指出，負資產拖欠比率由去年第四季之0.03%升至0.06%，但仍屬相當低水平，而負資產拖欠比率比整體住宅按揭拖欠比率0.09%更低，反映負資產個案供樓人士的持續還款能力甚佳，相信與負資產個案多屬於按保自用業主有關，加上現時失業率仍處3%甚低水平，幾乎全民就業，亦比起2021年2月的7.2%為低，故此現時負資產個案的實質信貸風險及市場風險仍甚低。

此外，近期市場多項領先指標都反映香港經濟穩步復甦，如近期港股氣勢如虹，大市連升三個月，進入「技術性牛市」；昨日公布的「渣打中小企領先營商指數」第二季綜合營商指數上升3.6至47.3，反彈到2023年第四季的水平（47.6），比起2022年第二季的35.7，指數更從低位累計反彈超過三成，亦顯示了香港營商環境持續向好。4月5日公布的標普全球3月香港採購經理指數（PMI），由2月的49.7升至50.9，環比升1.2個百分點，結束連續兩個月收縮，亦是今年來首度重上擴張水平。

新盤低開 樓價短期仍受壓

曹德明補充，一手貨尾積壓，發展商繼續以低價策略推售新盤，使二手樓價受壓而保持偏軟，銀行估價仍偏向審慎，相信樓價未必短期內出現顯著回升，料上半年樓市呈「價穩量升」的狀態，負資產宗數於下半年才有機會從高位回落。

王美鳳也提醒，供樓人士應對負資產首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變的財政狀況，以提高按揭供款防守力；而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。

為何說目前負資產風險不大？

●特區政府放寬按保成數樓價上限，致使八成甚至九成按保的買家大增，樓價下跌便容易令負資產增加。

●造成樓價下跌的因素有別：香港過去兩年受美國持續加息而令樓市下跌，負資產因而產生；情況與2003年因「沙士」疫情，以及受1998年亞洲金融風暴後遺症夾擊，令香港經濟急速衰退造成的樓價下跌，原因有着根本性的分別。

●政府過去的「辣招」，令「炒樓客」絕跡，目前負資產多為自用人士，額外供款壓力不大，逾期3 個月以上的按揭拖欠比率僅0.06%，屬極低水平。

●金管局對按保客還款能力有嚴謹要求，包括以50%為上限的供款與入息比率。如果要敘造超過八成樓價的按揭保險，申請人更需包括必須為首次置業及固定受薪人士。

●目前香港經濟穩步復甦，中央增加個人遊城市，遊客重返，全民就業，香港經濟基調遠較2003年時佳，樓價出現2003年時急跌70%的機會極微；目前買家失業斷供情況也極微。

●政府全力拚經濟，輸入人才及重啟投資移民，除為香港帶來資金及經濟活力外，也為樓市帶來更多住屋需求。

●股市回復暢旺，社會財富效應漸顯，將會惠及社會各層面。