張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

對於成熟的投資市場，投資行為看未來，哪怕是短、中、長期時間。物業市場更是投資額大且長，市場信心益見重要。踏入2021年，投資物業市場中的工廠/倉庫/物流中心交易量首先跑出，踏出了今年投資市場復活的第一步。全球物業投資活動經驗告訴我們：土地投資是復原最慢的市場，但是也是標示投資活動全面復常的最有力佐證。

財團踴躍投地證信心回復

5月13日，地政總署正式公布，加路連山道商業地由希慎興業及華懋合資公司成功投得，中標價為197.78億元。另一重要市場訊號是，該地還吸引另外5大本地財團競投，包括長實、新地、領展、會德豐地產及由信置牽頭的財團。本地大中型發展商的積極入市在在表明她們對本地商業/商舖未來的市場逐漸回復信心。筆者認為，她們的信心恢復是源自下列幾項因素。

核心區商舖受惠需求歸位

首先，全球新冠肺疫的疫情已經爆發逾一年，最近有效疫苗已面世且進行廣泛接種，接種率慢慢上升中，保證未來經濟不會再陷入衰退。普遍的市場結論是核心區商舖租金大幅下跌五成後已能再度吸引租客回流、甲級辦公室用戶初步縮減約三至四成租用面積後已找到上班/回家工作的平衡位置、甲級辦公室的租金已回落不少於兩成後獲得租客進駐。這一連串的整固行為換來大型租務活動浮現，吸引眾多坐擁資金的投資者重臨市場。

疫情受控 銀行放貸趨積極

當然，活躍投資行為離不開銀行放貸的支持。筆者發現近期銀行取態趨向積極支持，直接地增加投資者入市的信心。疫情逐漸受控，疫苗接種率逐漸上升，眾多租務交易完成，投資者的放貸活動更得資金充裕的投資客接手，銀行對工商舖投資活動自然逐漸回復信心，再度接受工商舖投資物業的貸款行為是可以理解的。銀行放貸重視風險，風險受控下自然願意贏取較合理的利息收入。

大家也不能忽視特區政府的角色。首先是去年底宣布並實行的工商舖「微辣」，取消實施七年的雙倍印花稅，今年最新一着是簡化工業樓改變用途的補地價措施。兩者都換來市場參與者的正面回應，一手促成工商舖市場的交易量上揚和交易價回升。

政府出招利市場再起步

全球正步入後新冠肺炎時期，在全球持續的低息大環境中，全球包括香港商業活動在後疫情新運作模式支配下，香港投資物業活動已然全面復活。甲級辦公室及核心商舖在新商業運作模式中也會找到市場平衡位置，投資活動有望從低位中再次起步。不過屬於旅客消費主導的核心商舖及酒店，投資活動還看旅客重臨香江的時間表和數量，不難看見是最差日子正漸漸遠去，明年初會迎向光明的旅途。

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