（香港文匯網記者 毛麗娟）為加快深圳商品住房流通，提升交易便利度，更好滿足居民剛需和改善型住房需求，近日，深圳市房地產業協會同深圳市房地產中介協會聯合發布《開展我市商品住房「換馨家」活動》的通知，官宣在全市推行房產「以舊換新」。筆者認為，該活動的出發點是好的，可通過聯動模式，提升住房交易便利度，更好地滿足居民的剛需和改善型住房需求，同時減輕居民購房負擔。但也需警惕潛在問題，確保政策的合理性和可持續性，如提防二手房供過於求、確保舊房評估的準確性和公正性、防止中介機構和開發商利用政策進行不當炒作等。

深圳本次開展的「以舊換新」活動自5月1日正式開啟，為期一年。活動面向本市區域內所有計劃出售二手商品住房（舊房）並購買新建商品住房（新房）的購房居民（換房人）。具體活動流程分為六個步驟：報名與登記、簽署相關協議、舊房掛牌出售、新房選購與簽約、加快舊房交易、優惠方案與租房服務提供。從官方公布的消息來看，截至目前，已有13家房地產開發企業、21家房地產中介機構明確表示將參與深圳商品住房「換馨家」（「以舊換新」）活動。

筆者注意到，該活動目前主要還是通過協會的形式來開展，並非以官方發布政策的名義強制利益方參與，因此仍可以視為這是基於當前樓市疲軟現狀下、各方的一種自救行為。活動通過設定「解約保護期」和「無條件退款」等措施，政策可為購房者提供了更大的靈活性和保障，減輕了他們的購房壓力。

筆者認為，深圳樓市「以舊換新」政策雖然在一定程度上促進了房地產市場的交易活躍度，滿足了一部分居民的換房需求，但同時也存在一些潛在的弊端。首先，需要關注市場需求波動，由於「以舊換新」政策通常設定一定的優惠條件或保障措施，可能會刺激部分原本不急於換房的居民提前進入市場，導致市場需求在短時間內激增。這種需求的快速變化可能會對房地產市場造成一定的衝擊，甚至引發價格波動。

其次，需要注意供過於求的壓力，在「以舊換新」政策下，居民需要先將舊房出售才能購買新房，然而，二手房市場的消化速度可能會受到多種因素的影響，如市場需求、房屋質量、地理位置等。如果二手房市場無法及時消化舊房庫存，那麼也會對新房市場銷售造成一定的壓力。

第三是評估與定價的問題，筆者認為，在「以舊換新」政策中，舊房的評估與定價是一個關鍵環節。如果評估不准確或存在不公正的情況，可能會損害購房者的利益。此外，新房的定價也可能受到政策影響，導致價格偏離市場實際水平。第四是政策執行風險：政策的執行過程中可能存在一些風險和挑戰。例如，如何確保舊房評估的公正性和準確性、如何防止中介機構和開發商利用政策進行不當炒作等都需要得到有效監管和管理。第五是對市場的影響，雖然「以舊換新」政策有助於促進房地產市場的交易活躍度，但也可能導致市場出現短期內的過熱現象。這種過熱現象可能會引發一些投機行為，對市場造成負面影響。

綜上所述，深圳樓市「以舊換新」政策下的供應壓力不僅涉及到新房的開發速度和土地供應限制，還涉及到二手房市場的消化速度、政策影響下的投資熱潮以及開發商的應對策略等多個方面。因此，在政策的制定和執行過程中需要充分考慮這些因素，確保房地產市場的平穩健康發展。