（香港文匯網記者 李昌鴻）為了促進房地產市場健康發展、加快去庫存和滿足大量的市場需求，目前南京、鄭州和深圳等全國有逾40多個城市推出支持住房「以舊換新」的新政，其中深圳市5月1日正式實施，已有11家開發商和20多家中介參與。此舉將有利滿足居民換房的需求，緩解開發商資金壓力，然而，筆者認為，住房以舊換新中面臨一些問題和挑戰，如參與開發商和項目均不夠多，政府補貼和支持力度有待提高等。

因全國房地產市場近兩年來持續低迷，許多城市大量的居民想換新房，但是苦於舊房成交不暢，要麼掛牌長時間等待無人問津，要麼大幅割肉賤賣。因此，許多城市居民換大房、新房等夢想難以實現。最近，全國40多個城市掀起住房以舊換新的浪潮，南京、鄭州等城市出台具體的支持政策，深圳市5月1日正式實施住房以舊換新，此舉可以滿足廣大市民的換房需求，也有利開發商去庫存和緩解債務壓力。

但是，住房因其總價動輒數百萬甚至上千萬，以舊換新不像汽車、家電等那樣容易推動，不過，全國許多城市需要換房的市民十分廣泛和巨大，這一需求可以更好地助力開發商去庫存和緩解債務壓力，穩定房地產市場，也可以滿足大量舊房居民換大房和靚房的殷切期望。

筆者認為，在住房以舊換新中需要政府的大力支持，又要防範金融風險。政府可以在購房契稅、置換新房補助等方面下功夫，給予優惠和支持。在契稅方面，政府可以降低一些比例，比如較平時低兩三成甚至更高的水平，降低交易成本，以激發更多市民換房意願和興趣。政府補助金額可以更大一些，獎勵金額可以為數千元甚至上萬元不等。

而在換房過程中，有深圳許多市民抱怨參與的開發商和新項目不多，有的項目金額過高，達到800-1000萬，這對許多只想購買300-500萬房產的市民而言是不現實的。如果有更多開發商和大量項目加入，區域、價格等有眾多的選擇，隨着選擇空間多了，相信將會吸引無數市民加入，從而形成良性循環，像滾雪球一樣將以舊換新的蛋糕不斷地做大。

在住房以舊換新中，開發商一定要保障新房的品質，現在有一些開發商將一些樓盤的尾貨或者區域位置不佳、難以出手的拿出來，令換房市民失望和發出抱怨聲音。為此開發商需要真心實意地為換房民眾着想，將心比心，推出一些有品質、配套好、建築、裝修質量上乘的房產，從而贏得民心，好的口碑也有利其他項目的銷售。

在深圳的以舊換房過程中，中介扮演着重要角色，與開發商和換房居民應該形成利益共同體，給予費率折扣優惠，通過網絡、線下門店等大力推廣出售舊房，並要維護換房者權益，不能為了盡快達成交易不斷催促業主大幅降價拋售等，引發業主反感帶來口碑和信譽下降，那就得不償失。

此外，對於一些地方政府出資試點收購數千套存量房產，筆者認為其中可能存在一些金融風險，當這一數字未來增至10倍時，所耗費的資金將相當龐大，需要考量資金的壓力和防範市場風險。如果市場一旦持續下跌，換房居民看到下跌悔約，無疑引發一些法律糾紛，也令政府資產面臨大幅縮水的風險和損失。