龐溟 經濟學博士、經濟學家

根據差餉物業估價署公布的數據，香港私人住宅售價指數雖然已連續四個月上漲，刷新逾兩年來最長連升紀錄，但四個月累計升幅僅約1.05%，年初至今整體仍錄得0.45%的跌幅。筆者認為，香港租賃市場持續活躍、樓價溫和穩定的背離走勢，是人口流入、區域供需錯配、政策導向與宏觀經濟預期共同作用的結果，恰恰折射出香港樓市的需求和供給在當前經濟與政策環境下呈現的結構性特徵。

需求趨旺供應緊張 推升租金

租金的持續上揚，與需求端的多重支撐和供給端的約束密切相關，反映了即時居住需求的旺盛與核心區供應的緊張。本地學生在新學年前換屋搬遷、海外及內地學生來港求租集中，使暑假向來是香港租賃市場的旺季。此外，特區政府積極推進各類人才計劃，此類新來港群體在短期內更傾向於租房而非置業，亦直接推高了租賃需求。

更重要的是，新增供應與租賃需求在地區分布上存在錯位，由於土地稀缺、開發周期長、發展商推盤節奏管理等因素，港島核心區、九龍交通樞紐周邊等地段新盤供應有限，租賃市場的緊張程度遠高於外圍區域，從而帶來局部市場的租金剛性上升。

利率存不確定性 削入市意願

與租金的凌厲走勢相比，樓價的表現則顯得溫和甚至滯後，售價指數僅微升至逐步企穩，但反彈力度有限，體現了置業決策的謹慎與市場信心的漸進修復。與租賃相比，買樓決策的資金門檻與長期承諾，使得買家需要更多評估經濟前景、利率走勢等不確定性並保持謹慎。此外，大型單位和部分地區的小型單位的售價指數表現並不理想，說明縱使近期剛需及改善型需求的回暖較為明顯，但高端市場和局部地區仍受制於本地經濟前景、全球經濟波動、高利率環境、資本流動等因素，影響了買家投資意願。

值得一提的是，目前豪宅市場面臨的壓力相對更大，不利因素仍多於有利因素。雖然市場一直憧憬內地背景富豪的入市可能會為挽回頹勢提供助力，但香港豪宅的價格調整已經脫離了單純的基本面分析範疇，更多地與香港的城市定位、發展後勁，以及高淨值人群在全球視角下所進行的資產配置和安全性考慮緊密相關。

美聯儲政策即將進入降息周期，也會帶動港息跟隨，進一步匯聚買家信心和興趣，配合本地股市的強勢表現與就業市場的穩定，或可使樓市出現量價齊升的難得景象。「供樓平過租」的前景，則有望吸引更多本地及內地資金流入樓市，進行置業或投資，使樓價延續溫和回升的態勢。剛需支撐下的中小型單位可能繼續跑贏大市，而豪宅及大型單位的復甦則更需要耐心。政策層面若有進一步的置業門檻下調或稅費減免，將對市場信心形成正面推動。總體而言，在全球經濟與利率環境可能轉向的背景下，「租金強、樓價穩」的背離，或將在未來數個季度內逐步收斂。

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