撰文：李婉茵
(作者為高力香港研究部及零售顧問主管)
特區政府於月前公布的改建學生宿舍先導計劃《城中學舍計劃》，鼓勵市場以自資和私營方式，將酒店及其他商業大廈改裝為學生宿舍，從而增加宿位供應，計劃甫推出即深受業界關注和查詢，期望手上的商業房地產資產從留學經濟增長迅速中，發掘新的增長及穩定收益。隨着更多計劃細節的公布，值得對有意將資產轉型的投資者注意。
擴闊酒店用途定義 減輕活化成本
就計劃框架而言，當中亮點在於，城規會擴闊「酒店」用途定義，涵蓋計劃下合資格的學生宿舍，由於「酒店」用途大多數屬於商業地帶的第一欄用途，屬經常准許的用途，擴闊「酒店」用途定義後，讓大多數酒店或商廈無需經過任何規劃程序即可改裝成學生宿舍，大大減輕業界的初始成本和入場門檻。
其次，在計算地積比率及上蓋面積時，該類改裝物業將被視為非住用樓宇，過往申請時面對因為「住宅」與「商業物業」在計算地積比率方法不同，導致由後者轉換成前者時，需拆除過剩面積的挑戰，可在計劃下，得以解決，由此令「酒店」或商廈可保留原有總樓面面積，改裝前獲豁免計入總樓面面積的設施，可繼續獲得豁免，並能靈活改裝成學生宿舍的設施用途，但需注意的是，其設施用途的原則是與學生生活以及確保其安全、保安為依歸。最後，為加快供應速度，先導計劃的申請也會被納入發展局項目促進辦事處牽頭跟進，以教育局作主導，推動跨部門的審批協作流程，以加快並精簡土地行政流程。
由此推論，原先屬於「酒店屬第一欄用途」的物業將最能直接及簡單受惠，只需向教育局提交改裝計劃、以指定表格作出法定聲明，並向屋宇署提交加建及改建圖則以供審批等程序即可。至於，將商業大廈改建，需要留意土地契約的用途限制，以及改裝部分，均對於申請程序、成本以及能否成功有決定性的影響。
以整幢乙級商廈改裝成宿舍為例，而其土地契約的用途限制屬於「無限制批約」，由於其規劃用途為「酒店屬第一欄用途」，故此申請亦可通過上述的簡易程序辦理；但假如是商業大廈內只作部分改裝，或者是屬於綜合住宅發展項目中的零售基座（住宿機構屬第一欄用途、酒店屬第二欄）土地契約的用途限制屬於「非工業」用途，雖然具有條件作同樣申請，但則需經政府批准，相對而言的審批過程會較為複雜，包括要達到一定規模，連續整樓層，以及其餘部份的商業使用，是否符合學生宿舍的保安原則等細節；而如果屬於綜合住宅發展項目中的零售基座，其土地契約的用途限制屬於「最低三層只可作工業用途（不包括倉庫、酒店及加油站），其餘樓層只可作住宅。」就較具爭議，除了上述程序，亦需要向地政總署提交補地價的申請，不過政府目前未為相關物業明確說明參與資格。
而工業大廈的土地契約限制為「工業/倉庫」，目前不符合計劃資格。但是持有特別豁免書的「活化工廈」除外，其規劃用途地帶中「酒店屬第二欄用途」，申請程序，除了上述簡易程序外，還須根據先導計劃第16條向規劃署提出用作酒店規劃申請許可以及向地政總署提交進一步豁免書申請（不涉及補地價）。
投資者宜事前多作了解
總結而言，《城中學舍計劃》有利於香港作為國際專上教育樞紐，為海外內留學生提供充足配套，支持日常起居，同時活化商業房地產市場，發掘新增長點，投資者宜作投資前審視轉換流程，評估成本，並與專業顧問諮詢，包括使用限制及更詳細的改劃要求，以控制當中風險。
（題為編者所擬。文章為作者之個人意見，不代表本報立場）
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