香港文匯報訊（記者 曾業俊）美聯儲主席鮑威爾再次釋出減息訊號，利好本港樓市交投暢旺。據美聯物業數據顯示，本年迄今一手市場已錄逾1.25萬宗成交，高過2022及2023年全年水平，同時已達去年全年新盤成交量逾八成。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，新盤成交主要由細價樓及本地香港人購買力帶動，目前新盤貨尾存量仍處於高水平，相信若發展商要刺激銷情，今年內仍會繼續以折讓價推盤；尤其是現時樓市以用家為主，他們對息口較為敏感，在減息周期下對細價樓需求大增，估計今年內本地香港人會持續踴躍入市，而新盤市場仍會由細價樓主導，但實際情況仍需視乎下月施政報告會否推出政策推動。全年新盤成交量有望創紀錄新高，二手成交則創4年高位的4.5萬宗，料樓價可平穩向上。
劉嘉輝指出，新盤交投激升，上升動力主要是來自中細價物業。今年截至8月21日止，600萬元或以下成交高達6,759宗，較去年同期的3,521宗高出92%，直接令600萬或以下一手私宅成交量佔比達到53.7%，成交量及佔比同創自一手銷售條例以來的12年新高。大價物業的交投則顯著回軟，期內逾1,000萬至2,000萬元錄1,671宗，按年跌16.9%；逾2,000萬至5,000萬元則錄578宗，按年更跌24.2%，跌幅冠於所有價位的物業。
劉嘉輝解釋，細價樓主導大市，離不開政策推動。今年2月財政預算案將「百元印花稅」的範圍擴展至400萬元以下的物業，降低置業成本，吸引買家購入細價樓。此外，按息回落，加上租金已破頂，「供平過租」趨普遍，推動用家入市。與此同時，租金回報率節節上升，增加投資者入市誘因，細單位普遍回報率較高，亦吸引投資者入市。此外，發展商亦因應市況，銷售新盤以推售中小型單位為主，皆是細價樓交投暢旺的重要原因。
然而，細價樓主導之下，本年至今平均每宗一手金額僅錄925萬元，為12年新低。劉嘉輝相信，發展商定價是導致600萬元或以下新盤銷量大增的原因之一，雖然短期內將有市區大型新盤推售，料會稍微推高一手平均成交金額；惟目前新盤貨尾量仍多，發展商在去庫存壓力之下，折讓推盤仍是今年趨勢，料細價樓主導的局面將暫時延續。
劉嘉輝指出，目前對樓市最大的利淡因素，是失業率上升，不過最新金融業的失業率已經出現回落。由於金融業人士向來是樓市的重要購買力，如果金融業的前景穩定，相信可穩定樓市交投。在正利差持續之下，9月公布的施政報告將是樓市走向的另一重要指標。該行贊成設立「中港跨境購房通」，除了可方便在港專才置業安居，同時為港樓帶來新的購買力，紓緩貨尾囤積的壓力。在投資移民方面，美聯建議可考慮全面放寬至購買任何樓價的物業，樓價全數計入投資額，以鼓勵投資移民置業，為香港引入資金。同時，簡化移民政策有利吸引高素質人才，促進香港的長期發展。特區政府亦可考慮恢復舊有的印花稅繳付方式，即交易完成後再繳納印花稅，給置業人士的資金運用提供更大的彈性，紓緩短期資金壓力。即使交易因各種原因未能完成，買家亦不必因已繳印花稅而蒙受更多損失，從而促進成交。由於目前物業投機活動極少，因此相信放寬政策不會引發炒風。
美聯物業分析師岑頌謙表示，今年樓市另一值得注意的重點是，本地港人購買力重新抬頭。綜合土地註冊處註冊個案，按已知買家姓名作分析，今年首7個月本地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)佔個人買家於一手私宅註冊量比率達到66.8%，自2022年後首次回升。金額方面，本地買家所佔的比率亦達到55.7%，同樣是自2022年後首次回升，並重越50%的水平。至於二手方面，本地買家佔個人買家於香港樓市二手住宅註冊量比率則維持在約83%，則是連跌四年後首度回穩。
岑頌謙認為，本地香港人購買力重返主導位置，原因眾多。首先今年樓市成交集中於中小型單位，這類單位更受本地港人喜愛。若按金額劃分，本地買家於600萬元或以下的一手私宅註冊量比率於今年首7個月增加至76.9%，較去年全年的73%增加3.9個百分點，相反逾600萬至1,000萬元及逾1,000萬元的比率均有所減少。至於新香港人則較鍾情於中大型物業。此外，本地港人對息口走勢更加敏感，因買樓多半需要申請按揭，減息可降低供樓成本，給予本地港人更大的誘因入市。上半年曾爆發關稅戰，雖然迅速平息，但中美關係格局演變或者在一定程度拖慢新香港人的入市步伐。
岑頌謙指出，港人購買力是否會進一步上升，很大程度上視乎房策及息口走勢。9月的施政報告的樓市措施，將左右本地港人及新香港人的入市意慾。息口方面，目前一個月HIBOR回升，H按按息重回封頂位，但仍較去年高位為低。根據鮑威爾最近的發言，美國很大機會於年內減息，相信屆時HIBOR或跟隨回落，甚至不排除本港銀行亦下調最優惠利率，按息有機會再度回落，推動購買力入市，在低息環境之下，相信本地香港人的入市意慾有望維持高企，將繼續主導港樓市場，預計本地買家佔個人買家於一手私宅註冊量比率或於年內挑戰70%，金額則有望達60%。
岑頌謙預計，本地樓市交投暢旺的走勢將保持不變，全年新盤交投更有望挑戰自一手銷售條例生效以來的12年新高，達1.9萬宗，按年升逾22%；二手則可達4.5萬宗，按年升逾9%，創4年新高。高成交有望帶動樓價重返升軌。
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