文：張宏業
（作者為中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事）

上半年香港整體物業市道轉趨暢旺，尤其是一手盤單位成交回到9,000宗以上，為六年同期新高！筆者統計了過去五年上半年及整年一手成交宗數，具體數據如下:
2020年，上半年6,615宗，全年14,244宗；
2021年，上半年8,049宗，全年16,230宗；
2022年，上半年4,609宗，全年8,927宗；
2023年，上半年6,079宗，全年10,368宗；
2024年，上半年8,632宗，全年15,561宗。

即自2020年起五年上半年平均成交量是大約6,800宗。而今年上半年成交量大約9,300宗，較去年同期上升7.7%及較過去五年均值上升36.7%，上半年一手樓市興旺是肯定的。五年全年的平均成交宗數約13,100宗。把上述兩組平均宗數相減，求得五年內下半年平均宗數是約6,300宗。如果今年下半年成交宗數達到五年的均值，則全年總交投量是不少於15,500宗，大概是2024年水平，並且有力再挑戰2021年的16,230宗，甚至2019年的18,378宗。一手市場走向復興之路基本上已確立了，問題是還可走多遠呢？

再分析過去六年平均成交值，過去六年每年一手樓成交均值如下:
2019年，1,075萬元；
2020年，1,115萬元；
2021年，1,318萬元；
2022年，1,027萬元；
2023年，1,050萬元；
2024年，1,213萬元；
2025上半年，907萬元。

五年間的走勢表現波幅不低。大致上在1,000萬元至1,100萬元區域中，2024年突破至1,200萬元，但今年首半年大幅度回調至900萬元左右，同比急降25%，反映上半年多是中細碼單位成交。這是大趨勢，還是短暫現像?

600萬元成交主導一手市場

美聯物業研究中心綜合一手資訊網數據指出，今年上半年(直至6月26日)，600萬元以下一手成交共錄得5,214宗，較去年上半年大升87.3%，是2013年一手新例實施後的半年新高，充分解釋上半年均值的急降。如果單看今年上半年，600萬元以下的一手樓成交佔比57.7%，意味100宗有約60宗屬於中細碼住宅。再以戶型分類，則兩房成交略高於一房數目。綜合而言，上半年新樓成交以600萬以下的二房單位主導。有着政府大幅減低400萬以下住宅單位的印花稅，不少發展商先行推售中細碼單位，快速償還上半年高昂銀行利息，再圖下半年銷售大計。

新鴻基成上半年「賣樓王」

若論及上半年「賣樓王」，則非新鴻基地產莫屬。根據中原地產代理統計，它們上半年總成交逾2,300宗，吸金超過173億元，主要來自西沙全新盤的1,500伙，吸金逾85億元，並成為上半年銷售數目和金額的雙料盟主。吸金額排第二及第三分別是新世界和恒地，大概各是100億元和82億元，前者主要來自北角皇都及黃竹坑傲晨，後者依賴九龍城南首及長沙灣Belgravia Place 。從成功推售新盤中，不難再次印証都是主要來自九龍和新界大型中小型住宅的物業發展，以低於同區同類二手樓價首先定價，並且一舉取得亮麗成績，創造良好市場氣氛，再來部署下半年開售策略。

較貴重物業料成下半年促銷主角

過去五年一手樓平均年成交金額約是1524億元，今年上半年已促成830億成交，達標54%，可謂已交足功課。剩餘下半年發展商如何部署？

根據傳媒市場調查，下半年共有67個新盤可推售，涉及六大發展區域的2.3萬伙。六月二十四日，新地屯門Novo Land 3A 期率先開售，首批108伙折實入門價299.9萬，後再加推單位，成為下半年新盤開打的首個項目。直至7月3日已累收約8,000票，超額認購48倍。據代理消息，原推及加推的單位，160伙已沽空，成績可謂非常不俗。

如果以總量分析，單一項目最高供應量是將軍澳日出康城13期的2,550伙。如以推盤最多區域會是啟德新區，共有六個新盤含5,331伙，包括長實花語海一至二期的723伙，新地天璽.天二期的584伙現樓及跑道區承豐道18號逾2,000伙大型海景盤。啟德區儼然成為下半年新盤的主戰場，且大多是優質海景單位，無論單價或總價都是屬於貴重水平。如果多數被成功認購，則可以扭轉上半年中細碼單位的主導角色，有效填補近半年的大型屋村式優質單位的「供應荒」。

2025年一手樓市可謂開局良好，依賴中小型單位取得良好銷售結果，成功達到半年目標，為發展商贏得下半年時機，伺機悉力開售優質單位。啟德新區和黃竹坑上蓋固然是絕妙選擇。如何於復甦期中定下優質單位的單價實是成功出售的關鍵因素，似乎先取低於同區同類二手單價是較為可取的方法，大家不妨靜候銷售成績才看清未來走向，是橫向或逐步回升？

（題為編者所擬。財評文章，為作者之個人意見，不代表本報立場）