文/華坊諮詢評估董事 譚善恆 

差餉租值每年更新變「成績表」

有着逾56年歷史的尖沙咀海運戲院於6月2日正式結業，九龍灣MegaBox戲院亦宣布下周一（9日）結業。筆者就近年的電影院結業潮，發現特區政府每年3月中旬至5月底均會讓公眾免費查閱新財政年度全港所有物業單位（Tenement）的應課差餉租值，而業戶就須按照政府對物業單位的全年租值估價的指定百分比繳納差餉，所以差餉租值的變化備受關注，因為差餉物業估價署是每年更新，但物業的實際租金卻不一定。業戶如反對新應課差餉租值，須於指定期間提交建議書。

《差餉條例》賦予差估署權力，要求業戶提供物業單位的租金、賬目等資料，因此差餉租值某程度已反映實際租金變化，特別對戲院這類非標準化或缺乏同類租金數據的物業而言更具參考價值。差估署可分析有關業務的收支數據，作為戲院營辦商租用該物業時願意付出租金的指標。按照差估署的收支法估價，先計算戲院經常收益，再扣除非租金營運開支及合理營利，餘額即為可承擔的物業租金。

差餉租值比例高成經營壓力

《香港電影業資料彙編》提供來自各間戲院2012-2023每年票房、銀幕和座椅數據，結合差估署的差餉租值資料便能得出投資一間戲院的每個銀幕，以至每張座椅的一年平均票房收益及以下啟示：

香港電影院市場由兩大院線寡頭壟斷，佔百分之五十，餘下由十餘院線攤分，除去早年結束香港業務的第三位，現在的第三位票房收益僅是第二位的一半；每年票房收益與香港島及九龍的戲院、銀幕和座椅總數之間沒有強烈的關聯系數，但卻與新界的三個數據有強烈的正向趨同關係，即該年的新界戲院配套越多，伴隨的票房亦越高，揭示新界的娛樂消遣選擇始終較單一，不像香港島和九龍多區均有酒吧、卡拉OK、桌球場、溜冰場及保齡球場等競爭，而居民亦較少特意北上看電影，所以值得特區政府推動以影視娛樂知識版權跟零售餐飲消費業務合作的聯乘經濟（Crossover Economy）；各戲院差餉租值佔票房比例差異極大，比例由約百分之十到超過百分之一百不等，而全港戲院中位數則為百分之三十左右，繳交最多差餉的一間戲院，差餉金額理論上有高達30多萬元的交涉空間。無獨有偶，過去一年已結業的戲院的差餉租值比例均高於全港中位數水平，或成為行業經營壓力的重要指標。