香港文匯報訊（記者 曾業俊）今年首季本港工商舖市場隨減息及特區政府政策利好，期內買賣成交量顯著回升，惟中美關稅戰升溫，導致成交金額受壓。中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，首季本港工商舖市場錄約962宗成交，較2024年第四季的779宗升23.5%，按年增57.4%。然而，總成交金額僅錄約120.98億元，較去年第四季的163.4億元跌26%，按年較2024年首季的187.83億元跌36%，反映工商舖市場量升價跌。租賃市場則相對穩定，錄約3,469宗成交，按季微升0.8%；總租賃金額約2.67億元，與上季的2.68億元相若。
潘志明分析，2025年首季工商舖市場在港股表現強勁及減息環境支持下，交投量顯著回暖，加上本港現金存款比率相當高，不少準買家靜待入市時機。惟新一波地緣政治問題來襲，美國加徵關稅引發貿易戰等引發全球政治及經濟問題，對本港投資市場帶來莫大衝擊。潘氏預測，中美關稅戰會令市場投資者避險情緒持續，相信觀望氣氛會更趨濃厚，大大窒礙入市步伐。該行資料顯示，4月截止15日，工商舖市場共錄161宗買賣成交，涉及金額約16.23億元，較3月份同期的194宗及17.31億元，分別跌17%及6%，反映市場投資者避險情緒已升溫，減慢入市速度，預料第二季整體工商舖買賣會回落至930宗水平，價格繼續尋底下跌約10%。
商舖市場：核心區空置率改善
中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，今年首季商舖市場錄約193宗買賣成交，較去年首季的131宗增47.3%；成交金額約37.13億元，按季跌32.4%，按年跌48.4%。租賃方面，首季商舖租賃成交約801宗，較上季的808宗跌0.9%；租賃金額約7,495萬元，按季跌6.6%。整體空置率按年改善，五大核心商區包括中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀以及旺角區空置率均錄得約0.21至2.72個百分點的跌幅，惟近口岸地區如元朗及荃灣等空置率則錄約0.31至1.3個百分點的升幅。黃氏指出，特區政府積極推動旅遊及消費，市民及旅客消費意欲有明顯提升，過往知名品牌有重回核心商圈的跡象，季內大額租務成交如尖沙咀亞士厘道7號裕華國際大廈1至3樓，新近由日本美粧旗艦店@cosme承租，成交月租約80萬元。
黃氏分析，市場資金仍然充裕，而由於近期貿易戰加劇導致股市波動大，不少投資者因「磚頭」回報較穩定轉而吸納，且因叫價調低而令回報提升，故近期舖位睇樓量及查詢亦較之前多，預測第二季舖位買賣有約250宗水平，買賣價繼續尋底約10%。租賃方面，在貿易戰陰霾下，本港稅率較低成為一大優勢，刺激更多旅遊消費，對零售業會有一定程度幫助，預測核心區舖位租金可保持平穩或升約5%，並以金融証券行業，餐飲、平價家品行業等為主流租務，而民生區租金則繼續尋底，預料下調幅度會有10%。
商廈市場：貿易戰加快價格尋底
中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，今年首季商廈市場買賣成交錄約229宗，較2024年第四季的156宗升46.8%，較去年首季的122宗增87.7%。惟成交金額僅約36.41億元，按季大跌49.6%，按年跌57.5%。首季成交逾半來自一手市場，而二手市場價格亦繼續受壓，更錄多宗呎價創新低個案。商廈租賃則表現平穩，首季商廈租賃成交約1,436宗，較上季的1,363宗升5.4%，按年升20.9%；租賃金額約1.57億元，按季升4.7%，按年增33.1%。惟整體空置率仍然高企，港島區最新空置率錄約13.86%，按年增加1.05個百分點；九龍區整體錄得約15.66%，按年增1.7個百分點。雖甲級寫字樓連續六個季度錄得正吸納量，但新供應仍造成嚴峻壓力。
陳氏預測，商廈市場較為政治、金融敏感，貿易戰加劇會對投資市場氛圍造成影響，銀行估價及按揭亦仍未放寛，只有少數現金充裕的用家及買家支撐市場，預測第二季買賣成交宗數將跌約180宗，呎價亦會加快尋底，有10%下調空間。租務方面，今年繼續有400萬呎新供應，租金壓力仍然龐大，但公營機構、家族辦公室、教育機構等擴充辦公樓面步伐積極，預測租賃宗數會持平至約1,500宗，但租金仍有5%下調空間。
工廈市場：發展商劈價沽貨成交顯著
中原（工商舖）工商部董事劉重興表示，2025年第一季工廈市場買賣成交表現亮眼，錄約540宗，較2024年第四季的423宗升27.7%，較去年首季的358宗增50.8%；成交金額約47.44億元，按季升30.8%，按年增57%。季内數個大型發展商帶頭減價，當中包括麒豐資本旗下的新蒲崗東傲項目，在財政預算案放寬物業印花稅門檻後，迅即減價並提供入市優惠，帶動入市氣氛，銷情報捷。同時，隨多個項目沽貨成效顯著，加上物業印花稅門檻放寬，令500萬元以下細價工廈買賣大幅增加，佔整體成交高達七成。
租賃方面，首季工廈租賃成交約1,232宗，較上季的1,270宗跌3%，按年跌52.1%；租賃金額約3,612萬元，按季跌3.8%，按年跌24.4%。劉氏指出，由於商廈市場租金持續下調，令不少企業轉租甲廈，變相拖累工廈租務市場，相信工廈租金會進一步受壓。電動車行業仍為工廈租務市場主流。同時，內地電商京東物流亦積極在本港大展拳腳，繼觀塘、葵涌、沙田及元朗後，於今年3月在港島區開設運營中心。
劉氏分析，發展商積極減價加上預算案等措施有效刺激投資者及用家趁低入市，令首季買賣成交顯著上升，但近期貿易戰升溫，相信次季市場觀望氣氛會轉濃厚，入市意欲疲弱，個別原本有意入市工廈的企業及廠家都會轉買為租，待市況轉趨穩定再入市，因而有機會帶動租務交投。預料第二季買賣會跌至約500宗水平，售價將下調10%，距離觸底不遠。而租務則可望上升至約1,500宗水平，但租金亦有約10%下調空間。
大額市場：首季表現平穩 酒店全幢最受追捧
中原（工商舖）資本市場部高級資深分區營業董事梁美儀表示，今年第一季大額買賣成交平穩，由於季内有減息消息，不少拉鋸一時的交易終於首季落實，帶動該季共錄約14宗逾億元成交，涉及總金額約48.27億元，按季升3宗。
季內較受追捧的為酒店項目。最大宗的成交為觀塘偉業街163號悅品海景酒店‧觀塘，原由資深投資者鄧成波家族持有，以約18.7億元由南洋商業銀行承接，平均房價約312萬元。至於其餘兩宗酒店項目則分別為由永倫集團持有的青衣青衣路一號永倫800酒店全幢，面積約21萬方呎，以成交價7.65億元獲機管局承接，平均房價約95.6萬元；以及苗姓廠家持有的旺角長沙街11號酒店全幢，以成交價約1.88億元易手，平均房價約186萬元。受中美關稅及貿易戰影響，在觀望氣氛下，第二季大額買賣將會放緩。
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