美聯儲主席鮑威爾釋出減息信號，利好本港樓市交投暢旺。美聯物業數據顯示，今年至今一手市場成交逾1.25萬宗，超過2022年及2023年的全年總和，並已達去年全年新盤成交量八成以上。美聯物業首席分析師劉嘉輝昨指出，細價樓需求大增及本地買家購買力顯著回暖帶動下，預計今年全年新盤交投有望達1.9萬宗，按年升逾22%，二手成交有望達4.5萬宗，按年升逾9%，樓價料平穩上升，升3%至5%。 ●香港文匯報記者 曾業俊
劉嘉輝指出，新盤交投激升，上升動力主要是來自中細價物業。截至今年8月21日，600萬元或以下成交高達6,759宗，較去年同期的3,521宗增加92%，佔今年一手私宅成交的53.7%，成交量及佔比同創12年新高。大價物業交投顯著回軟，期內1,000萬至2,000萬元物業成交1,671宗，按年跌16.9%；2,000萬至5,000萬元成交578宗，按年跌24.2%，跌幅冠所有價位物業之首。
百元印花稅帶旺細價樓
劉嘉輝分析，細價樓主導大市，離不開政策推動。今年2月財政預算案將「百元印花稅」政策範圍擴展至400萬元以下的物業，降低置業成本，吸引買家購入細價樓；加上按息回落及租金高企，「供平過租」趨普遍，亦推動用家入市。同時，租金回報率節節上升，也吸引投資者入市。尤其中小型單位回報率高，發展商亦主推此類單位，平均每宗一手成交金額僅925萬元，創12年新低。
劉嘉輝預計，雖然短期內將有市區大型新盤推售，料會稍微推高一手平均成交金額；惟目前新盤貨尾量仍多，發展商在去庫存壓力之下，折讓推盤仍是今年趨勢，細價樓主導樓市成交的局面將暫時延續。
美聯物業分析師岑頌謙指出，本地買家購買力重新抬頭，綜合土地註冊處註冊個案，按已知買家姓名英文拼音作分析，今年首7個月本地買家佔個人買家於一手私宅註冊量比率達約66.8%，金額佔比達55.7%，本地買家註冊量及金額佔比均出現2022年以來首次回升。
本地買家新盤佔比回升
岑頌謙預計，美國年內可能減息，HIBOR或隨之下調，本港銀行亦可能下調最優惠利率，進一步降低按揭成本。本地買家在一手市場的註冊量佔比年內或達70%，金額佔比則有望達60%。
劉嘉輝還指出，目前對樓市最大的利淡因素是失業率上升，不過最新金融業的失業率已經出現回落。由於金融業人士向來是樓市的重要購買力，如果金融業的前景穩定，相信可穩定樓市交投。另外，在正利差持續之下，9月公布的施政報告將是樓市走向的另一重要指標。
劉嘉輝對施政報告提出三項建議以提振樓市。對設立「中港跨境購房通」的建議，劉嘉輝表示贊同，認為此舉便利港專才置業安居，為港樓引入新購買力，並紓緩貨尾壓力。他還建議全面放寬投資移民政策，允許投資購買任何樓價物業全數計入投資額。此外，建議特區政府考慮恢復舊有的印花稅繳付方式，與交易完成後繳納，增加置業人士資金彈性。劉嘉輝認為，目前物業投機活動極少，相信放寬政策不會引發炒風。
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