郭凱傑 全國青聯委員 公共政策研究員

在剛過去的周末，土瓜灣益豐大廈因爆水管滲入電錶房導致大停電，影響超過800戶逾千名居民，包括3間安老院舍，數百戶人面臨無電過夜、需緊急撤離。事件暴露了舊樓管理的嚴重隱患。事實上，這不僅是單一事故，更是無業主立案法團、無居民組織、無物業管理公司的「三無大廈」普遍問題的縮影。

現時全港約有3,000幢「三無大廈」，大多缺乏有效管理，衞生、消防隱患、設施保養欠佳等問題頻發。「三無大廈」若要成立法團或聘請物管公司，往往面對諸多困難，例如年長業主難以主動參與、出租單位業主不關心樓況、鄰居不配合導致難以落實等。

特區政府最近推出「聯廈聯管」試驗計劃，正針對這些痛點，透過地區統籌協助「三無大廈」或舊式單幢樓宇聯合聘用同一物管公司，共享服務、分擔費用，讓小型樓宇以較低成本享有基本管理。市區重建局去年在九龍城率先試行「聯廈聯管」，有兩幢樓宇聯合聘用物管公司，業主每月繳付的基本服務費僅百餘元，管理狀況顯著改善。荃灣作為新界首個試點，最快今年6月在楊屋道、大涌道等一帶推行，參與樓宇不需相連，同時可攤分費用，實現規模效應。這種模式不僅降低門檻，還能引入科技如遠端監控和智能門禁，提升效率。「聯廈聯管」借鑑日本修繕費基金池的平等分攤機制，長期累積的資金可確保持續進行維修。

儘管初顯成效，但「聯廈聯管」仍有些環節要完善，主要面臨三大結構性難題。首先，舊樓業主依然難以接觸，上述九龍城例子就有另外兩幢樓宇因業主未能達成共識而不能參與計劃。其次是商舖業主不支持。由於商住樓宇中，地舖業主持有過半業權，但很多時候未必受樓上住戶問題影響，自然會拒絕分攤費用，令住宅業主「有心無力」。第三是不同樓宇服務需求各異，例如某一幢樓宇業主需要管理公司每日清潔，另一幢的業主則主張自理，這導致難以統一標書。

此外，法規與技術局限也會加劇挑戰。傳統投標機制令業主難達共識，舊樓缺乏光纖網絡也會阻礙遠程管理，長者不熟科技更添障礙。事實上，非自住業主對樓宇管理態度不積極，劏房問題令管理複雜，形成「管理負擔恐懼症」。

特區政府須作制度化引導，提升社區宜居度。首先是整合地區資源，善用區議員及關愛隊提供法律、技術及協調支援，簡化法團成立程序；鼓勵物管公司引入創新科技，實現規模經濟，降低每戶負擔；修訂《建築物管理（修訂）條例》，放寬公契修改門檻，允許多數業主同意下合理制定商舖分攤費用，提高參與意慾。這能讓舊區更宜居。

其次是軟硬兼施加強執法。對不遵從強制驗樓或維修令的樓宇嚴格執法，以公眾利益為先。長遠而言，將「聯廈聯管」納入整體舊樓管理框架，借鑑日本基金池模式，建立可持續機制，為城市更新提供可複製範式。

最後是要透過社區講座和宣傳冊，提升物業管理意識，讓業主明白成立法團的重要性，從安全、衞生及租金回報角度說服非自住業主，同時引入「先做後收」模式：特區政府先撥款處理基本清潔、維修及設施，再按比例向業主收費，降低參與門檻。

特區政府須加速推動及按需要優化「聯廈聯管」，提升樓宇安全與宜居度，讓香港成為宜居城市，提高對人才的吸引力及城市競爭力。