梁海明 絲路智谷研究院院長

發展局日前宣布中止原定於本周五截標的元朗與洪水橋兩幅產業用地招標計劃，改為交由香港科技園公司發展微電子生態圈，以及納入更大範圍的產業園區政策研究。有市場人士關注招標「突然中止」，聲稱這反映市場反應冷淡。僅從短期商業反應判斷此舉得失，未免流於表面。從經濟發展、土地資源配置及北部都會區戰略部署的長遠角度來看，此番調整正體現了特區政府強化主導、務實應變的政策靈活與前瞻性。

有關招標因「市場反應冷」而中止的說法，並不足以全面解釋特區政府的決定。本港土地制度歷來以「高度市場化」著稱，土地供應主要透過公開招標、拍賣方式進行。然而，市場機制並非萬能，對於部分涉及高技術門檻、高初期投入、長投資周期的戰略性新興產業，例如微電子、綠色科技、生物醫藥等，其所需的產業空間與配套設施往往無法通過純商業邏輯有效啟動。特別在經濟周期波動或外部不確定性因素增加的背景下，特區政府如繼續依賴傳統「賣地模式」，容易導致土地用途無法配合政策方向，甚至出現資源錯配問題。在此背景下，特區政府主動調整土地用途及發展模式，正是回應市場失靈的體現，亦有助於引導整個經濟朝向更具附加值、更具可持續性的新方向發展。

善用產業集聚效應優勢

從經濟學角度分析，創新產業空間、技術平台、產業孵化器等具強烈的正外部性，帶來的好處不僅限於個別企業，還可惠及整個社會，包括但不限於技術擴散、知識轉移、就業提升、稅基擴大等。然而，正因其收益難以全部內部化，私人發展商往往缺乏足夠動力投資這些「公共性」強的產業設施，尤其是在發展初期、需求尚未成熟的階段。此外，許多產業發展所需的基礎設施（如高規格供電系統、超高速網絡、特殊用途建築等），本質上也屬於準公共產業，市場供給往往不足。在這種情況下，特區政府介入不僅有其必要性，更是推動創新生態系統成形的關鍵。

特區政府改由香港科技園公司主導發展元朗用地，正是以公共政策手段，引導資源向有利社會發展的方向流動，體現了現代產業政策的核心精神。同時，也可借助科技園公司在創科產業發展方面的專業能力與經驗，加快形成具備國際競爭力的微電子生態圈。

從資源配置效率理論出發，土地是香港最寶貴的稀缺資源，其使用應以「邊際產出最大化」為目標。若原有招標未能吸引優質發展者，繼續推進反而會導致資源低效使用，甚至長期空置，造成社會損失。更重要的是，從機會成本角度來看，將土地用於短期回報較高但長期收益有限的用途（如傳統倉儲、低密度工廈），可能錯失培育高增長、高技術產業的歷史機遇。特區政府此番「轉向」，實質上是對土地使用方式的一次「機會成本重估」，從而將資源配置至具更高戰略價值的新興產業，有助提升本港整體經濟競爭力。

值得特別關注的是，元朗用地毗鄰現有元朗創新園及微電子中心，具備形成產業集聚效應（Agglomeration Effect）的天然優勢。根據經濟學理論，產業集聚可帶來人才、資本、技術、信息的集中與互動，從而形成「1+1>2」的協同效應。通過政策引導，推動更多上下游企業、科研機構、初創團隊在該區集聚，不僅可降低企業營運成本，還可加快技術創新速度，提升整體產業競爭力。

參考廣東深圳、浙江杭州等地的發展經驗，成功的高科技產業區往往都是從「政策扶持+集中資源+引導投資」起步，逐步形成完整生態鏈。香港若借助科技園的規劃能力與產業資源，加快建設元朗微電子生態圈，未來可望彌補本地在半導體領域的短板，提升「硬科技」發展基礎。

由「地盡其利」變為「地盡其用」

至於洪水橋用地，發展局提出將由特區政府成立公司，以產業園區形式統一規劃、建設及營運，並考慮將周邊15公頃產業用地一併納入研究範圍。這種「園區公司」模式，類似新加坡裕廊集團（JTC Corporation），既有明確的政策導向，又具備市場化的營運機制，是當前國際上推動戰略性產業發展的主流做法。此模式有助實現規模經濟（Economies of Scale），讓園區整體更具吸引力，同時亦有利於進行制度創新，例如更靈活的批地方式、更高效的招商機制，以及多元化的產業配套服務。在應對全球產業競爭日趨激烈的今天，香港要吸引優質企業落戶，單靠「賣地建樓」已遠遠不足，必須在制度設計上更具前瞻性與彈性。

北部都會區的發展，不應被誤讀為傳統房地產項目的延伸，而應深刻理解為香港經濟結構轉型與區域協調發展的重要戰略平台。過去本港發展模式過度依賴房地產與金融，導致產業結構單一、經濟抗風險能力下降。北部都會區未來發展不僅肩負起重塑本地經濟脈絡的重任，更是香港融入國家發展大局、承接粵港澳大灣區協同發展的關鍵節點，其意義早已超越簡單的土地開發，必須從「產業主軸」而非「賣地主軸」出發，才能真正實現經濟高質量發展。產業發展不是「建幾幢樓」那麼簡單，它是一種系統工程，涉及生態系統構建、制度環境優化、人才政策配合、基礎設施統籌等多方面協調。一個真正成功的產業園區，需要同時具備政策引導、營商便利、科研支持、資金對接、人才聚集等多元要素，並形成互相協同的良性循環。特區政府在其中的角色，不只是「供地者」，更應是「規劃者」、「協調者」與「推動者」。特區政府在北都區的部署，正是從單一地產開發轉向綜合產業生態打造的關鍵轉型。這種轉型不僅有助於提升香港整體經濟競爭力，更有望為下一代創設更多樣、更優質的發展機遇。

今次特區政府果斷調整策略，正是跳出「地盡其利」的傳統思維框架，轉而以「地盡其用」的戰略眼光進行整體部署。通過主導開發、建立園區公司、推動產業集聚，特區政府正為香港未來經濟注入新質生產力。土地是香港發展的命脈，更是特區政府最具政策調控力的工具。在全球邁向科技主導、高質量發展的大趨勢下，香港唯有跳出以往「拍地—興建—出租」的路徑依賴，方能真正打造具國際競爭力的產業體系。今次發展局中止招標、轉向主動部署，正是利用土地政策引導經濟結構升級的經典範例。未來特區政府應繼續秉持「靈活應變、穩中求進」的發展理念，結合產業發展、土地規劃、人才政策、區域協調等多方面戰略，打造一個以創新為核心、以高端製造為支柱、以綠色低碳為方向的新型產業生態。這不僅是北部都會區的機遇，更是整個香港重塑經濟活力的關鍵一環。