柯創盛 觀塘區議員

筆者身為觀塘社區的持份者，一直關注市建局歷來規模最大的重建項目——觀塘市中心計劃。雖然筆者對重建進展懷抱期待，卻也對當前市場環境的挑戰深感憂慮，尤其九龍東甲級寫字樓的空置率持續高企，可能為項目推進埋下變數。根據2024年底的市場數據，觀塘區的寫字樓空置率達21.7%，居全港之首。在這種情況下，若重建項目的商業部分仍佔高比例，恐怕會加劇當區甲級寫字樓供應過剩的問題，更將大幅削弱觀塘項目重新招標的吸引力。

儘管去年觀塘區議會支持市建局在觀塘重建項目中加入住宅元素，使其改為混合發展模式，融合住宅、商業、酒店、辦公室、社區設施和休閒娛樂等多用途於一身，有關修訂亦已先後得到城規會及行會的批准，不過由於商業比重仍高，因此即使從規劃角度而言，混合發展能強化觀塘市中心項目在未來九龍東發展的定位，但相信若於短期內重新將項目招標，市場仍需一段頗長的時間才能完全消化商業的部分。

面對過去一年多變的市場環境，市建局採取多項措施，突破當前發展困境，更將潛在危機轉化為發展契機。除了採用「垂直城市」規劃概念和「混合發展」模式外，據了解，市建局更針對市場變化，從商業和技術兩個方向着手推進工作：在商業方面，透過收集本地、內地及海外發展商的意見反饋，深入研究並優化招標條款，以增強項目的市場競爭力；在技術方面，提前展開各項技術評估和前期工程準備，包括地下管線改道等基礎設施更新，為後續的建造工程奠定堅實基礎。

市建局可持續追蹤、評估九龍東商廈的長期需求走勢，同時將智慧城市建設融入九龍東發展理念，在必要時靈活調整觀塘重建項目商、住與社區設施的配置比例，以增加對投資者的吸引力。

市建局現階段已率先啟動地下管線改道工程，展現出基建先行的前瞻性規劃思維。觀塘作為香港歷史最悠久的社區之一，人口亦為香港第二多的區份，觀塘重建項目的地下基礎設施包括電力、供水及排污系統等，均已嚴重老化，亟需全面更新。這些工程不僅技術複雜，更涉及區域基礎系統的銜接，必須做好前期規劃，審慎推進。市建局提前介入基礎工程優化，相信會縮短後續發展商的施工周期，減低複雜程度，顯著提升發展商參與項目合作的吸引力。

市建局就旺角山東街／地士道街發展計劃為有意投標的發展商提供了「項目發展促進服務」，建立局方與發展商於招標前的溝通機制，提升項目發展透明度。該項目早前已成功招標，相信這種經驗將有助於大型重建項目招標工作的準備。若將相關服務推廣、應用於觀塘市中心這類規模更大、複雜程度更高的重建項目當中，按動態管理的策略，審時度勢考慮不同因素，或有效提升招標成功率，值得特區政府認真考慮。