香港文匯報訊（記者 黃子龍）要順利進展一個項目，關鍵往往在於細節。北部都會區統籌辦事處主任丘卓恒在接受香港文匯報訪問時，提到北部都會區發展過程中的多項關鍵細節，例如原址換地是否成功，要視乎發展商對後市的評估，因此特區政府提出放寬措施及適當延長申請時間。至於公私營房屋的比例，他指特區政府會按不同地區的情況作出調整，例如新田科技城、牛潭尾、流浮山等會提高私營房屋比例，強調七三比並非金科玉律。

七三比主要是規劃時一個假設

「很多時候對外說的七三比，主要是規劃時的一個假設。」丘卓恒表示，實際操作時需因應不同區域的特性與整體房屋供應形勢進行動態調整。他舉例指出，新田科技城作為創科重鎮，未來可能吸引大量高技術人才；牛潭尾大學城則以教職員、學生為主體，租住私人樓宇作宿舍的需求旺盛；流浮山的定位是數碼科技樞紐，住宅也傾向低密度發展，其住宅組合自然也會有相應的調整。他續說，香港未來十年的公營房屋供應量比過去樂觀了許多，基本上已能滿足需求，這亦是有空間調整的原因之一。

至於原址換地，丘卓恒形容是「一扇窗」，可令發展商將原有土地改變用途，直接重新發展，無須經政府收回後再拍賣或批出，可加快發展步伐，但發展商需要向政府補足地價，並且可能需要興建公共設施。不過他亦指出，一些概念聽起來好像很簡單，惟當中涉及法律與地契文件，實際操作時存在一定複雜性。

十多宗原址換地申請 至今僅5宗成功

之前有十多宗原址換地申請，至今只有5宗成功個案，「很多時都能與發展商達成共識，但正式商談時始終涉及補地價，這要視乎它對後市的預測及願意投放資金。而在市場比較波動時，如有發展商持悲觀態度，最終便不能達成協議。」

丘卓恒強調，特區政府是樂見其成，因當中始終涉及公帑與土地價值。不過，特區政府之前亦推出了放寬措施，容許發展商只須擁有該地塊的九成土地，政府便會運用公權力協助他收回餘下的第三方土地，讓它可進行原址換地。另外，特區政府亦適當地延長了申請期限，讓發展商有更多時間做內部準備及與其商業夥伴洽談。

對於現時要求發展商進行私人項目時需同步負責建設毗鄰的指定公共設施或配套，會否減低原址換地的吸引力，丘卓恒指這是一個行之有效的機制，「這能避免社區配套滯後，而私人住宅旁邊有公園落成，亦可改善環境，對住宅的銷售也有積極影響。」

他指出，這機制亦體現了政府善用市場力量，從而以更有效率的方式共同塑造優質社區。