高力香港研究部及零售顧問主管 李婉茵

近日，西九文化區的住宅發展項目，正式向城規會劃地申請，計劃於7月初審議。坊間就西九再次以賣住宅地方式，以補貼文化區發展存有不少爭議聲音，認為措施未必長遠解決西九文化區的營運虧蝕情況，鄰近住宅的持份者亦表達了他們的關注，新建的住宅群可能對現時景觀受到影響。不過，筆者認為，規劃的必要性亦需視乎市場的變化而作調整，西九住宅的發展，對香港土地市場發展而言，有更策略性的意義。

先要說明，西九文化區的定位並不只是單純的文化發展用途，2008年立法會落實撥款時及2013年核准的西九文化區發展圖則核准圖編號 S/K20/WKCD/2（「西九發展圖則」）中，規劃上，西九文化區已是規劃發展成一個綜合文化藝術區，當中除發展核心文化藝術設施以及零售﹑餐飲及娛樂的用途外，亦包涵作酒店、寫字樓及住宅用途的用地。

西九文化區住宅發展具法理正當性

住宅向來都是西九文化區的發展組合中的重要一環，城規會亦於2014年核准其住宅的總樓面面積，由148,070平方米放寬至170,280平方米，以及放寬「其他指定用途」註明「混合用途」地帶的高度限制至最高100米（主水平基準上）。因此，西九管理局再作住宅發展具有充足的法理正當性，而是次西九管理局的申請發展範圍也是在所核准範圍以內，而根據城規會於早年審議的規劃申請時，根據視覺評估，已大致保留面向對岸的山景及海景，對於九龍站上蓋的大部分住宅都高於200米（主水平基準上），而擬建住宅的高度最高則只達100米（主水平基準上），比九龍站上蓋的大部分住宅矮一倍或更多，理應對其影響非常局部。

由此可見，西九文化區的住宅發展合理性充分，然而筆者也於2023年曾就西九再作住宅賣地以補貼文化區發展的「可持續性」方面作出探討，原意上，西九的住宅用地可只租不賣，長遠可作穩定的現金流以維持營運，建議以政府借貸方式取代賣地收益，以防「殺雞取卵」。不過，眼光放置於目前，考慮到香港整體的財務狀況，商業、零售以至酒店及其餘房地產商業板塊，復甦仍然滯後，土地市場更是淡靜，似乎期望發展商於該處建設住宅，「只租不賣」並和西九管理局攤分租金收益，市場上並不現實，遠水也難救近火。

另一邊廂，西九文化區提供的文化土壤，其傳承、推廣及教育的使命，亦先天上難以過分商業化，造就容易遇上周期性的經營困境，即管理局在多次策展上贏得口碑，成功奠定其成為香港重要的文化標誌，雖然近年也積極運用公共空間作表演和嘉年華租賃場地，但在功能和收費的局限性下，其收入對比規模、營運和保養的高昂成本，仍然是杯水車薪。

商業活動協同效應利文化區持續發展

土地策略上，局方向來謹慎而行，其得天獨厚的地理位置，坐擁無敵維港海岸線，穿梭內地與香港及各區連接便利，是香港最有價值的區域無疑，過往在樓市黃金期也是珍而重之，未有輕言出售，如今申請發展，除了需要解決燃眉之急外，其實對香港土地市場也有策略性的意義，畢竟樓市在多項政策措施下漸見成效，價格和成交量也趨向穩定，賣地市場也極需要一幅標誌性的成交，為市場帶來信心的印證，西九擬訂發展的住宅土地便具備相當的條件成為擔當，背後意義不凡，而從區域性的經濟發展而言，常住人口的加入更有利於該區的商業活動活躍，其餘的商業樓面價值也能因此得到協同效應，從而長遠支持文化區的持續發展。