張宏業 中國房地產評估師，英國特許測量師，香港測量師，澳門房地產評估協會會員，粵港澳大灣區數字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事

去年年底，不少地產代理和測量師對2025年香港住宅市場的表現進行分析和預期。普遍來說，大多都感到今年勝去年，表示從低位回穩或甚至輕微上升。 回看今年首季，香港樓市交易量「先低後高」，因應新政策降低「細銀碼」成交的印花稅，發展商選擇推出「細銀碼」住宅單位，「以量取價」方程式一舉錄得不錯成果。

筆者利用土地註冊處的買賣成交註冊資料統計追蹤香港私樓成交走勢。

新盤主導市場 業主轉售較難

這兩年間，香港一二手住宅市場出現微妙變化。首先是比例上一手急升，一手佔總成交量比重原先由約18%上升至近24%，一手市場搶佔主導角色，反映二手小業主放售樓宇不易。步入2025首季，交易比例轉向一手樓局面維持，2025年首季(直至4月10日)一手和二手私樓交易數量和金額分別是4,613宗和377.89億元，二手則為8,250宗和601.35億元，二手比例更見減少。

一手交易均價拾步而下走勢明顯。2023年上，下半年，2024年上，下半年及2025年首季（至4月10日)依次如下：1,224萬元、1,029萬元、1,185萬元、1,270萬元及819萬元。明顯地今年首季發展商主攻小型單位，並且賣得不俗。一手業主願意割價求售，主要是未來一段日子供應量高企不下，只有減價求現，同區同碼的二手住宅業主唯有再減得狠一點，才有望突圍而出。簡單地形成一手拉二手樓價向下，在全球利息未能啟動減息前，減價求現似乎是「無計可施」的方法。

交易均價下調明顯

二手住宅的成交均價下跌走向更加明顯。由2023年上半年的843萬元一路向下至下半年的772萬元，到2024上半年的748萬元，下半年的707萬元及今年首季的729萬元，下跌得更加深化，27個月內下降逾13%，二手小業主換樓上游變得困難。

展望今年，美國總統特朗普終於出招推行連串全球所謂「對等關稅」。他每天的言論更是反覆多變，根本摸不清政府的底線。全球投資市場反應激烈，不少市場指數波幅驚人，投資者唯有求現離場。以往美國及各主要經濟體包括中國和歐盟各國貿易關係密切，自然他們對美元有着巨大需求，以應付貿易付款和保持美元強勢穩定。今年美國對外貿易將來大降，再長期持有大量美元變得不太值得，加上投資者對美國各種工具失去興趣，例如股票，債券，房屋需求只會下調，美元應聲下降成為「理所當然」吧！上周美債價格急跌，因為不少大型投資者拋售套現，對未來美國政府財務添上不少負擔。唯有急速暫緩關稅九十天，只有中國不受益，以回應各國的壓力。關稅加徵一定短期推高通脹率及下挫美國今年GDP，美國利息短期大挫機會不高。

面對美國政府新關稅政策衝擊，不乏地產代理行和測量師行修改今年樓價的預期，由平穩改變為下跌，幅度更視乎中美貿易戰的演變。全球經濟步入不明朗前途，甚至出現衰退，「現金為王」是王道，看清前景才下注為上吧！

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