譚善恆 華坊諮詢評估董事

香港北部都會區發展規劃涵蓋元朗和北區約3萬公頃土地，佔全港面積三分之一。該計劃整合天水圍、粉嶺和上水等新市鎮與洪水橋/厦村新發展區，定位為融合創新科技、物流、住宅及商業的綜合樞紐，旨在實現職住平衡的同時推動經濟轉型。然而，大規模土地徵收已對1,065個住戶及313個棕地作業者造成直接影響。這些從事建造、物流、回收等作業者需在2024年第三季至2026年第一季分批遷出。

棕地營運損失評估存優化空間

受影響的棕地作業者可獲政府特惠津貼，補償機制根據業務類型及場地面積確定金額，分為「工場、倉庫、商鋪等經營者」或「露天/戶外業務經營者」兩類。政府設有5個簡單易明的特惠津貼率類別，部分設有津貼額上限或合資格面積下限。

值得注意的是，特區政府目前提供的特惠津貼以面積為基準。例如，有蓋商舖自2024年9月起，首10平方米的津貼為每平方米16,720元，其後為每平方米8,360元。以100平方米的食肆計算，特惠津貼約90萬至100萬元。然而，許多此類業務的商業價值往往超過此金額。

從估值角度而言，以面積衡量營運損失存在局限性。營運損失應考慮業務規模、銷售收入等指標，政府現行機制或在某些情況未能準確反映商戶的實際損失，這也是棕地作業者爭取應有補償的事實基礎。

建議適時公布地段資料庫

評估營運損失的本意是量化業務因土地收回而帶來的損失，估值師需要梳理幾個關鍵因素，如以銷售合同、設備租賃等佐證可強化申索基礎，也需剔除一次性收入或損失（如出售資產收益）以確保估值準確。實際操作上，停工損失、新址裝修、員工安置等隱性成本常被低估。

另外，估值師可協助獲取Bloomberg、Refinitiv、FactSet等權威資料庫的市盈率指標可信來源，提高索償的說服力。

加快收地開發需官民協作，若想加快北都區收地開發，特區政府可考慮突破以往框架，適時公布已接受補償方案的地段資料庫供公眾查詢。北部都會區的宏偉藍圖需要官民協作推進，如何在發展效率與社會公平間取得平衡，將成為檢驗香港智慧城市建設的試金石。

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