王道資本及家族資產管理 執行董事 黃敏碩

長實（1113）於2017年起，集團開始投資回報率高及能提供穩定收入之項目，公司名稱亦由「長江實業地產」改為「長江實業集團」。事實上有些國際投資者，已不把集團視為純地產公司。現時長實於香港及內地皆有業務，成績不俗，海外業務成果處豐收期，其去年中期業績超過 50%溢利貢獻，來自香港與內地以外業務。

近年力拓歐洲養老業務

不過，面對本地物業發展投資高昂，利息環境、建築成本、市場需求等存在不確定性，投資相關項目風險增加。集團繼於2023年提出以48.11億元，收購英國社會房屋公司Civitas Social Housing後，其聯屬企業Civitas Investment Management（CIM）進一步向歐洲擴展，並推進以3億歐元，收購26項德國長者及輔助式生活住屋組合。集團表示有關交易，會在未來一兩個月完成，估計該項目內部回報率，將達雙位數字。另長實及Civitas更擬進一步在歐洲物色更多類似社會房屋項目投資，冀增加經常性收入支持未來派息。

同時集團過往投資項目，需以內部回報率（IRR）雙位數為目標。是次集團收購德國護老房屋項目，無須CIM參與管理，而是由當地龍頭照護營運商Alloheim Group負責管理，同時獲用家以長期合約租住，並且獲政府包底，因此集團可按通脹長期獲取租金收益，估計是次收購，可錄得雙位數內部回報率，相對本地發展物業，動輒需時5至6年發展期，以邊際利潤30%計算，平均每年回報率為6%，經扣除財務及銷售成本後，比在歐洲社會房屋回報率為低。因此集團擬建基於早年長江基建（1038） ，在德國收購計量服務商ista的基礎上，在歐陸高信貸評級地區如德國、瑞典，甚至到愛爾蘭、西班牙物色更多項目，配合有歐洲企業需減持非核心資產，能為集團提供收購機會，中線前景看俏。（筆者為證監會持牌人士，本人及/或有聯繫者沒有於以上發行人或新上市申請人擁有財務權益）

本版文章為作者之個人意見，不代表本報立場。