張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

11月6日，澳門的政府長者公寓正式接受申請，首階段759個住宿單位向長者公開招租。長者公寓可以單人或雙人申請，單人申請者須為年滿65歲具居家生活自理能力澳門特區永久性居民；雙人申請中，其中一人年滿65歲，另外一人年滿六十歲上，屬澳門特區永久或非永久居民，兩位共同申請人之間的關係可為夫婦、親屬或朋友。而香港最新「長者安居樂」項目則容許60-75歲香港永久居民申請。

盼澳研「逆按揭」助長者

有關長者公寓位於東北大馬路，共提供1,815個住宅單位，已在興建中，預計明年初完成大樓結構工程，明年第二季完成所有裝修工程，第四季起安排入住。首期月使用費已公布，由5,411至6,680元（澳門元，下同）不等，首次簽訂協議生效期的3年，月使用費按原價八折，即首3年每月使用費由4,328至5,344元，年後恢復原價，每月使用費包含管理費。按長者公寓33平方米實用面積，每月使用費5,411元計算，即每平方米實用面積平均租金約為164元，如果計八折（首3年內）則為131元/平方米，還比這些長者現在主要居住唐樓單位（20至30年或以上）的平均呎租高出四成（以原價計）。換言之，這些長者需要多付約四成租金水平，換上全新有電梯有合乎長者居住的生活設施。對於持有私人唐樓的長者業主，他們可以租出手中唐樓單位，拿租金去支付長者公寓的使用費。現時澳門還未推出「逆按揭」，把手中現樓按揭給當地銀行，收取一次性金額。筆者建議澳門金融管理局可研究香港現有「逆按揭」條文，考慮推行類似按揭政策，幫助長者解決現金不足的問題！

澳門政府長者公寓採用「只租不售」，但是香港則以終生租賃模式營運，中產長者只需一筆過繳付金額租住權費，並每月繳付綜合服務費用，便可終生居住，實踐自主及樂齡安居的樂活模式。香港長者介乎60-75歲可以申請，通過資產上限審查合格便可入閘，價錢按60-75歲遞減。

港長者公寓已有成果

相對而言，香港長者公寓計劃歷史較悠久，歷年間共推出3個項目，分別位於將軍澳、牛頭角及紅磡。未來還有三個項目，位於粉嶺、觀塘和筲簊灣，共提供1,100個單位。其中粉嶺將於2024年尾或2025年年初推出，其餘二個則會於2030年後才落實。

香港長者公寓屬房屋協會「長者安居樂」項目，最新項目是今年3月的紅磡利工街豐頤居，共提供312個單位，樓高29層，一樓空中花園、二樓住客會所、三樓及五樓安老院舍、六樓連平台特色單位樓層及七至三十二樓標準單位樓層。戶型有開放式，實用面積235至256平方呎，共144個，也有一房式，實用面積375至403平方呎，共168個。低層的住客會所和平台設施非常齊備，包括健身Blissing Lounge設施、瞬息中心、躍動健身閣、多用途活動室、乒乓薈、麻將一番、豐足農圃、健體園、棋樂坊、四季賞花台、迎風茶座等等。項目亦配有醫療中心、復康中心及護理安老院（佔地6.8萬呎，提供60個床位，其中多為兩人房間）。

澳門項目重視「銀髮產業」

澳門的長者公寓則把「銀髮產業」商舖容納於項目中，包括地下層設置四個商舖，合共6,511平方呎，期望出租給「銀髮產業」經營者、一樓逾32,000平方呎可用作酒樓食肆，讓長者於公寓內輕鬆地享受美食和便利生活。再者二樓及三樓分別設有會所和戶外平台花園（設有戶外運動器材）、運動室（設有乒乓球及桌球室）及多功能室等等。

港澳兩地的長者公寓的附屬設施各擅勝場，香港項目注重保健及安老設施，而澳門則注目引入銀髮產業的商業用途，把生活和食肆同安放於其內！

如香港長者項目，業主只需按不同年齡層支付一筆過的全額租住權費，還可按居住年期計算可退還住權費的百分比，由一年70%至十四年或以上10%，使到長者不再擔心未來如何支付租金及早退出的退還百分比。澳門首次推出的長者公寓中，則只有「長租不售」的機制，某些受訪長者也表達「只有長租」的方式不夠靈活，筆者建議澳門政府可以研究增置可以一次性付清全期租金的並行機制及推行「逆按揭」的措施，讓長者可以選擇向本土銀行套現再入住長者公寓，享受無憂的退休生活。因為香港「長者樂安居」計劃可以過過一次性回收租金，把資金部分回籠再使用，便可以延伸再投資未來計劃中。相對來說，澳門長者公寓是以福利性物業方法經營，政府需要補貼資金不可回收。

面對港澳兩地老齡化及少子化的未來大趨勢，長者公寓項目的剛需愈來愈大，兩個特區必須悉力持續興建以滿足未來需求！除了於兩個特區內取地興建，政府也可放眼整個大灣區，如澳門可考慮把部分「新街坊」單位改為長者公寓，以一次性繳付全期租金形式出售給澳門長者安老，充足體現澳門居民於橫琴安老的願景！澳門已把「長者公寓」納入整體房產供應階梯之一，方便全面性房屋供需規劃，香港則獨立處理「長者樂安居」項目，未來可考慮把她融入香港置業階梯中，全面性評估市民居住、生活、安老需要！

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