香港文匯報訊（記者 文森）市區重建局最快下月推售「煥然懿居第三座」首置項目，市建局行政總監韋志成昨日在網誌貼文指出，該項目將作為本港首個應用「優化版」公契的住宅項目，為樓宇不同部分的維修保養權責，制定更清晰條文，賦予公契經理人進入單位調查和偵測滲水的權力和責任。該項目並採取多項措施防水，包括增加防水物料覆蓋範圍和高度，減低水氣入侵浴室牆壁內鋼筋混凝土的風險。
應用「預防性維修」理念建樓
「煥然懿居第三座」是巿建局應用「預防性維修」理念的試點，有多項加強樓宇結構措施以延長壽命設計。韋志成昨在網誌上指出，局方亦照顧單位內的設計細節，其中廚房、浴室及排水系統最常接觸到水，日久或引致設施損耗，水分滲入混凝土內導致鋼筋生鏽，嚴重會影響大廈結構，故制定優化方案。
他說，屋宇署的《防止新建樓宇出現滲水情況的指引》，要求浴室和廚房地台與結構樓板之間要鋪設防水層，面向淋浴間的牆壁亦要在混凝土層和表面飾面層之間鋪設防水物料，惟該指引已沿用18年，新建單位樓底已由以往8呎增至逾10呎，廚廁特別是淋浴間受水氣滲透牆身範圍增加，部分較細單位採用開放式廚房，指引卻對是否須設防水層並無清晰界定。此外，現時新樓每層約10伙甚至更多，連接單位排水管道系統變得較複雜，渠道或出現較多彎位和接駁位，增加淤塞及滲水風險。
團隊遂從三方面加強單位防水效能，包括鋪設防水物料的牆身範圍由地台延至花灑組件以上、離地至少2.2米，洗手盤和坐廁區防水物料亦由地台延至牆壁至少1.1米高。考慮部分一房單位採用開放式廚房設計，故一律在「梗廚」和開放式廚房範圍鋪設防水地台。為防止廚櫃工作枱與牆壁間的罅隙滲水，會採用防濺效能的一體式工作枱，另優化排水系統設計，減少喉管彎位和接駁位。市建局將評估有關措施對防水效能的效益，與政府和業界分享，推動建築業界提升現行建築設計標準。
依公契釐清維修責任減爭拗
據介紹，「煥然懿居第三座」是首個應用「優化版」公契的住宅項目。優化版公契列明單位內所有結構部分及鋼筋混凝土樓板均屬公用部分；非結構部分、牆壁批盪、飾面及單位內防水層則屬私人部分，業主和法團可依據公契盡早釐清維修責任誰屬，減少爭拗。
考慮到滲水亦可能是樓上或毗鄰單位防水層破裂或渠管失修造成，優化版公契列明公契經理人獲賦權介入處理，倘懷疑單位滲水導致公用部分受損，可委聘獨立第三方專業人士要求進入有關單位檢驗和測試，尋找滲水源頭，並根據公契界定的權責，由管理公司或滲水單位業主修葺。
優化版公契的詳細條文已獲地政總署批准，巿建局將總結執行經驗，與政府部門分享並考慮需要時為大廈公契指引作修訂，讓優化版公契推廣至其他私人新建樓宇應用。
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