無法人身份無財權無罷免權 難以制衡監察
全港目前有逾4萬幢私人住宅樓宇，日常的保養管理，以至每30年一次的定期大維修均涉及數十萬元甚至上億元工程費，但香港兩類業主組織雖有其優點，但局限性亦不少，加上《建築物管理條例》沿用半世紀只是小修小補，不時出現法團或業委會賬目混亂，物業管理公司被拖欠管理費，將一眾小業主告上法庭。香港文匯報今起一連三輯通過案例拆解管理亂象背後的成因和改善建議，本輯會先揭露僅屬於諮詢組織的「業主委員會」，本身並無法人身份，既無財政大權、又無權罷免管理公司，難以制衡及監察管理公司，令業主淪為「無牙老虎」，若要推翻不平等條款，往往要籌錢與管理公司法庭相見。◆文/圖：香港文匯報專題組
香港的業主組織大致分為「業主立案法團」及「業主委員會」兩類。在全港4.15萬幢私人住宅樓宇中，1.95萬幢已成立法團，1.42萬幢成立業委會及其他居民組織，其餘則為「三無」大廈。
僅屬諮詢組織 無權插手管理
業主組織本質上的不同，直接影響小業主、發展商及管理公司三方的制衡關係。其中，業委會與法團最大不同的是，它的本質僅屬協助加強各業主和管理公司溝通的諮詢組織，而管理公司又通常是發展商的關連公司。若屋苑只成立業委會，而無立案法團，屋苑財政大權就會落在管理公司手中。業委會既不能罷免管理公司，也無權查核整份財政報告，更無權插手屋苑管理。
「管理費我哋有份畀，啲錢點使我哋竟無權知？」這是屯門一個入伙4年多屋苑業主的心聲。該屋苑只成立了業委會，屋苑大小事務由管理公司操控，而業主的責任是每月定期支付管理費，但每月管理費都似投入黑洞裏一樣。儘管每戶每月交齊管理費，入伙首3年多每月結餘都赤字。業主吳先生向香港文匯報說：「一般管理公司按每月開銷預算釐定管理費，達至最起碼的收支平衡，但我們過去管理費年年上調，卻經常赤字。」
吳先生指出，在現行的制度下，業委會對物管公司缺乏監管權。小業主只知屋苑大概的財政狀況，無從得知每筆錢的去向，例如該屋苑高峰時聘用員工包括保安、清潔等共32人。在小業主窮追不捨地追問下，管理公司才透露，過往每月員工薪金（不包括強積金、花紅及津貼等）約73萬元，即平均每人工資逾2.2萬元，後來因招聘困難，人手減至28人。
令吳先生等一眾業主疑惑的是，即使人手有所減少，但屋苑每月員工薪金開支仍維持73萬元左右。管理處至今未能作出合理解釋，也不肯公開整份賬目，還業主一個明白，還管理公司一個清白。「疫情下大家都很困難，我哋作為業主只是想清楚知道我哋嘅管理費用咗去邊。」
發展商「糊塗賬」轉嫁小業主
業委會又發現幾筆「糊塗賬」，首先是發展商本承諾在屋苑入伙首年，沙井若出現問題，維修費全由發展商支付，但後來業主無意中發現，保養期間有沙井倒灌，物管公司竟將維修費算在業主們的頭上。業主們為討回公道，夾錢請律師提供法律意見，然後與管理公司力爭到底，「我哋苦苦追討，與發展商及管理公司進行多次談判，最後才爭取到由發展商埋單，負責返呢條數。」
該屋苑分為住宅及停車場兩部分，住宅由各小業主持有，停車場已售出車位的業權歸車主，但出租車位的業權則屬於發展商。這就出現了另一筆「糊塗賬」：屋苑於2019年6月出現一筆名為「防盜系統」的費用，金額約12萬元。業主詢問後，管理公司最初僅簡單答覆是安裝停車場室內天線的費用。業主們在不斷追問下，最後得悉該天線系統的用途是加強停車場保安對講機信號。
「提升對講機信號是發展商的責任，將費用轉嫁至小業主身上，變相是我們夾錢幫發展商及車位業主埋單，說不通吧！」吳先生表示，一眾小業主正透過談判協商討回費用。
由於業委會監察權薄弱，他坦言，小業主們都不知道過去還孭了幾多筆「糊塗賬」。
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