香港文匯報訊（記者 海巖 北京報道）「當前房地產行業面臨的首要問題就是現金流壓力。此前房地產企業的經營模式給行業帶來普遍的現金流壓力。」社科院金融所研究員尹中立向香港文匯報記者分析指出：一方面，隨着近年購地成本抬升，房企大量通過「明股實債」、挪用預售資金、表外融資、施工企業墊資等非常規資金支撐日常運轉；另方面，在此前房價快速上漲期，房企囤積規模巨大、缺乏現金流覆蓋的「沉澱資產」，包括房企在拿地過程中被要求自持的住宅、配建建築、配套指定產業地產等。

去年下半年以來，隨着部分房企債務風險暴露，監管政策收緊，房企難以再使用非常規渠道籌集資金，流動性壓力全行業蔓延。今年以來，經濟下行和購房者預期不穩使得房地產銷售大幅下滑，同時房企融資難度較大，現金流承壓，而銷售相關稅費的預徵預繳、完工項目的稅費清繳、工程款支出等剛性支出依舊。另外，2019年到2021年房地產高開發量形成的融資在今明兩年將大量到期，房企面臨債務償還高峰壓力。由此，今年以來尤其下半年，房地產行業部分企業現金流斷裂引發樓盤停工，進而在8、9月期間引發「停貸」事件發酵。此後央行等部門推出「保交樓」相關措施，此次又推出金融支持實體經濟的十六條措施，重點任務之一就是「保交樓」。

尹中立指出，近期一系列金融支持措施，推進並擴大民企債券融資支持工具，主要目標就是恢復房企的信用融資能力，「金融16條」是為糾偏此前針對房地產的信貸過度緊縮問題，允許以保函置換預售資金則直接為優質房企提供現金流支撐，都是直指緩解當前房企流動性壓力的目標，針對房企的合理融資需求以及當前「保交樓」政策提供實質性的政策支持。政策發力下，房企融資難問題當期有望緩解。

優質民企受惠程度最大

有市場人士分析，本輪政策最受惠的可能就是龍湖、金地、碧桂園等優質民企，這些企業面臨一定短期資金，但問題仍不那麼嚴重，而已經發生大面積違約的房企如融創、陽光城等等，目前金融政策支持可能很難惠及他們。

尹中立認為，目前一系列救市措施仍在於緩解房地產行業短期資金債務危機風險，防止出現房企大量破產清算和項目大量爛尾，旨在提振市場信心，確保樓市軟着陸，但房住不炒的政策總基調仍沒有變化，因此目前還沒有看到更大力度、顯示政策反轉的措施出台，比如一線城市解除限購限貸、二套房首付和利率明顯下調、「三條紅線」政策明確取消等等，目前救市力度仍較為克制，後續政策方向要看上述標誌性措施是否會出台。