（香港文匯報記者 曾業俊）新一份施政報告公布在即，不少地產界人提議樓市「減辣」，但瑞銀昨日公布的全球房地產泡沫指數卻顯示，香港仍是樓泡爆錶。香港在25個上榜城市最新排名，雖由之前的第3位跌至第5位，但在亞洲區仍位居第1。以負擔能力計，在香港買一個650方呎單位的平均樓價約相當於一名專業人士平均年薪的24倍，遠高排第二位巴黎的15倍。報告認為，雖然香港樓價過去一年下跌約4%，但由於家庭槓桿率上升且租金下降幅度超過價格，香港樓市仍處於泡沫風險區域。
據瑞銀《2022年全球房地產泡沫指數》報告，以榜單25個城市看，多倫多、法蘭克福、蘇黎世及慕尼黑是樓市泡沫風險最高的前4名城市，香港最新排名回落2位，至第5位，但泡沫度在亞洲居首。亞洲樓泡第二是東京，在全球排名第9。
樓價與收入比 港負擔最慘
值得留意的是，在樓價與收入比例方面，在榜單25個城購買60平米（650方呎）公寓所需預算，都超出大多數城市的專業人士每年平均收入。香港膺樓價與收入比榜首，即使專業人士亦需要工作24年，才能在市中心附近購買上述面積單位，遠高於次名巴黎的15年。至於東京、倫敦及特拉維夫，則分別為14、12及11年，顯示當地樓價亦與收入脫節。
在樓價與租金比例方面，慕尼黑、香港和特拉維夫的樓價租金比最高，平均每間住宅需要出租44年才能支付其購入價。其次是法蘭克福的42倍、日內瓦和蘇黎世均達40倍。極高的倍數表明樓價過度依賴低利率。幾乎一半的覆蓋城市的租金價格比高於或接近30倍。如果利率繼續上升，所有這些城市的樓價都容易出現大幅回調。
未償抵押貸款增長明顯加快
除巴黎、香港和斯德哥爾摩之外，其他所有城市都在期內錄得房價攀升。最重要是，幾乎所有城市的未償抵押貸款增長都明顯加快，並且連續第二年，家庭債務增長速度明顯快過長期平均水平。
報告又指，自2007至2022年，香港樓價在過去15年的長繁榮期，一度創下歷史新高，漲幅在25個城市中最為強勁，不過此升勢在2019年年中結束。主要受累經濟疲弱、疫情反覆等，市場缺乏承接能力。儘管豪宅市場出現幾筆大宗交易，但香港樓市在2021年年中至2022年年中下跌約4%，是上榜城市中增長率最低，同時意味樓市失衡已經下降。儘管如此，由於家庭槓桿率上升且租金下降幅度超過價格，市場仍處於泡沫風險區域。展望未來，更高的按揭利率和疲軟的經濟前景可能令樓價進一步回落。中期而言，內地經濟復甦或會成為香港樓市新的推動力。
瑞銀分析指出，全球大都市住宅市場的失衡程度非常高，價格與利率上升不同步。多倫多和法蘭克福在今年的指數中名列前茅，兩個市場都表現出明顯的價格泡沫特徵。蘇黎世、慕尼黑、香港、溫哥華、阿姆斯特丹、特拉維夫和東京的風險也在增加。
加息終結全球樓市升勢
過去一年，25個城市的名義房價（Nominal House Price）增長平均加速至10%，是自2007年以來的最高增長率，不過全球房地產繁榮即將結束。瑞銀全球財富管理首席投資辦公室房地產主管Claudio Saputelli指出，金融市場動盪、通脹和資產損失正打擊家庭購買力，從而抑制對額外居住空間的需求；借貸成本逐漸超過出租投資收益率，也令住宅作為一項投資的吸引力愈來愈小。因此，仍然強勁的勞動力市場已成為大多數城市樓市的最後支柱，隨着經濟惡化，這也面臨着搖搖欲墜的風險。
瑞銀全球財富管理研究首席著者Matthias Holzhey預計，大多數高價值城市的樓價，將在未來幾個季度出現大幅調整。
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