生意難做 飯碗難保 買樓小心斷供

目前樓市不單受到疫情破壞，亦受到環球經濟影響拖累，在美國大幅加息下，每個供樓業主「人人自危」，可能要面對公司裁員、生意失敗又或者被銀行追債的局面，導致物業斷供甚至被收回淪為銀主盤。根據代理行數字所得，最新銀主盤滾存量已增至173間（包括住宅及工商舖物業）。專家們預計，歐盟能源危機、俄烏衝突以及金融體系非正常運作都有可能形成風暴，從而大大衝擊本港樓市，最壞情況有可能在年底至明年初出現，而銀主盤隨時去到300間亦不足為奇。

◆香港文匯報記者 黎梓田

拍賣場常客、資深投資者伍冠流表示，據他在拍賣場上所見，尚算熱鬧，不至於冷冷清清，都有成交，只是眾人不肯追價，跟之前拍賣場高峰期時是有差別。他又指，現在銀主盤的數字已滾存至約百多間，同兩年前不足100間來比較，的確是增加了。現在美國加息潮以及環球經濟衰退，本地二手樓市道又疲軟，幾種因素影響之下，他看銀主盤會陸續增加甚至去到300間亦不足為奇。

拍賣場有成交 追價者稀少

伍冠流指，銀主盤與業主盤比較，論到抵買的話，看表象銀主盤是比較吸引。不過要留意銀主盤有些是無契或者契據不全的，去銀行好難做到按揭的。這種樓平了三四成都有，譬如個別拍賣盤，市值 500多萬，開價卻200多萬，當然入不入市要自己去衡量。以他來說，平了四成而又契約齊全的就會考慮入市，而自己最近也正物色個別放盤，覺得價錢吸引，準備去拍賣場「碰運氣」。

銀主盤數量增加將成為新趨勢，尤其當經濟出現負增長時，數量大增更是無可避免。浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示，對比上次2008年金融海嘯危機，現在銀主盤數量比起當時少很多很多倍，故現在銀主盤數量未完全反映經濟真實情況，最壞情況可能在今年底或明年初出現。

黑天鵝陰霾 按息或見6厘

他指，現在可能的黑天鵝有很多，包括歐盟能源危機，俄烏衝突，以至金融體系能否健全正常運作，都會成為風暴點，一旦其中一種惡化，也會大大衝擊本港樓市。他提到，英國很有可能成為其中一個風暴點，作為全球第二大金融中心，如果出現風暴，衝擊將會非常巨大，本港樓市將難以倖免。一旦經濟風險升高，利率也不可避免上調，屆時供樓利息升至5至6厘也不奇怪，而且會影響到住宅買家承造按揭年期的長度，如是者就只能「迫住買平樓」，拖低整體住宅價格。

麥萃才認為，銀主盤數量可以作為一個參考數字，但存量只有百多間，只佔樓市供應一個很少的百分比。而且，銀主盤形成可以有很多原因，包括破產、失業及生意失敗等，基數如此之低，不一定可以完全反映到真實的經濟情況。不過，由於銀主盤基數低，只要同一時間出現多數十間，銀主盤數量也可以出現較明顯升幅，甚至升逾倍也不為奇。

「0+3」降壓測 難刺激樓市

他又表示，政府即使推出「0+3」入境檢疫措施以及降低壓力測試要求，也無助減輕樓市的跌勢。首先，「0+3」措施只是便利外地遊客到港，但海外買家佔本地物業成交量只是一個很低的水平，而且他們在港買樓要支付樓價百分之十五的買家印花稅，因此該措施不會刺激相關成交。至於降低壓力測試要求只是對手上資金剛剛好的買家有利，但他們不是整個物業交易市場的主流，中產買家才是，因此該措施亦對樓市無太大作用。