黃敏碩 寶鉅證券董事及集團首席投資總監

自從疫情緩和後，甲級商廈租務稍增及錄得大手成交，然而成交個案大部分為搬遷，反映不少機構趁甲廈租金回調，透過搬遷以節省成本，或作為辦公室升級。事實上本港甲級商廈的最新整體空置率，攀升至近12%，為自2019年以來新高，期內中環商務核心區空置率升抵8.2% ，亦為歷史高水平，以致中環商廈整體租金由高位回落接近三成，有個別呎租更成交回落至100元左右。

假設租金回報率大約3%計算，中環甲級商廈的資產價值，會因此下調至只有每呎40,000元水平，出現資產價值低於地價及建築成本的扭曲情況。

同時租金收入下跌除影響商廈業主向銀行借貸的還款能力，還會令物業估值大幅下調，對業主造成嚴重財務壓力。故此商廈業主 ，尤其在建或全新整幢商廈的發展商，不會以降低租金水平的手段招徠租戶，甚至寧願讓物業短期空置，待市場回穩及租金水平回升後，才引入租戶，以免簽下低租金的長租約，而導致物業估值下調，及長遠影響還款能力。

派息金額過去10年來最高

收租股太古地產 (1972) ，去年經常性基本溢利增加1%，全年派息每股0.95元，增加4.4%，派息金額是過去10年來最高，派息比率78%。

派息政策方面，是達至股息可持續增長，並於未來派付約半的基本溢利作為普通股息。另集團去年資本淨負債比率僅3.5% ，維持在偏低及穩健水平。

集團截至今年3月底止第一季，旗下太古廣場購物商場，租用率維持於96%水平，受第五波新冠疫情爆發影響，期內零售銷售額下跌9.1% ，去年全年零售銷售額增長為27.4%。至於旗下太古城中心租用率維持100% ，零售銷售額下跌10.4% ，去年全年零售銷售額則升8.8%。東薈城名店倉租用率維持在100%；零售銷售額下跌21.3% ，去年全年則增長21.6%。

香港寫字樓方面，首季整體租用率維持於97%，當中太古廣場租用率維持於98%，租金調幅由去年全年下調4%，擴大至今年首季下調18%。至於太古坊整體租用率維持於97% ，租金調整下調2% ，去年全年則升4%。港島東中心及太古坊一座租用率維持於99% ，租金調幅維持不變，去年全年則上調一成。其餘太古坊辦公樓租用率96% ，較去年底下跌1個百分點；租金下調3%，而去年全年則升1%。筆者相信下半年可維持穩定收益，現價息率逾5厘，可作中線持有。

(筆者為證監會持牌人士，本人及/或有聯繫者沒有於以上發行人或新上市申請人擁有財務權益)