張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

為着加快市區舊樓重建步伐，香港特區政府擬放寬舊樓強拍門檻。發展局早前指出，目標在今年第三季內向立法會完成相關建議，並在明年提出法例修訂。

作為相關的專業服務學會，測量師學會最新就降低強拍門檻，提出六項政策建議。主要內容建議將所謂「三無大廈」或樓齡六十年或以上大廈的強拍門檻由80%調低至66%。

其他向發展局提出五項建議還包括：檢討地段申請限制（再審視以申請地段有否「通過共同樓梯連接」來界定可否採用百分比計算強拍門檻的要求是否太嚴格）；設立上訴機制及檢討資源分配（允許以估價為由提出上訴）；設立合理交吉期及減少失蹤業主的影響；提供經濟資助及保障業主權益（政府設立機制以資助小業主向有關專業人士尋求專業意見，以保障他們在強拍申請過程中的權益得到充分保障）和加強測量師的角色。上列六項建議面向發展局，期望協助政府盡快修改法例，加速舊樓重建改造。

截至2021年底，根據發展局提供的數字，各類私人樓宇（含住宅、綜合用途、商業及工業）的超過30年樓齡共計有27,030幢，而50年至59年及60年或以上分別錄有5,617和3,545幢。

近10年樓宇老化速度驚人

不過，最令人注目的是過去十年間，樓齡達50年以上私樓數目由3,900幢急增至8,600幢，可謂樓宇老化速度驚人！再以立法會選舉地方選區劃分，超過50年樓齡的9,162幢中，依次是最高向低的首三位分別是九龍西區、港島西及九龍中。

特區政府剛好成立25年，中原地產大數據統計指出全港十八區平均實用呎價升幅頭九位分別是油尖旺區、九龍城區、元朗區、屯門區、中西區、深水埗區、黃大仙區、觀塘區和灣仔區，上升幅度是由91.6%至235.6%不等。如果把舊樓分布地區和十八區升幅地區互相結合，不難結論是舊區樓宇集中地區的新樓升幅不俗，收購舊樓再拆建是一門穩定且賺錢的地產投資。無怪乎，過去三年社會事件和新冠疫情下，投資舊樓地盤受到影響較微小，且引誘大中小地產商齊積極參加。反過來說，上述三年連串事件間接地推動舊區樓盤地皮交易的步伐。業主因為居家時間變長而更加注重自住樓宇的安全和環境，令到他們決心變賣物業，使用收購金換新樓。連串的社會事件和新冠肺炎令到小商戶經營困難，年長的商戶自然會萌生結束營業的念頭。

發展商紛紛積極吸納舊樓

以大型物業重建來說，收購方主要是市區重建局或地產發展商。她們首先會考慮以私人協議方式向現有業主收購權益。如未能收購土地上全部權益，她們可能會通過收地或強制售賣的方式，收購其餘土地權益。市區重建局收回土地全部權益後，局方會通過招標形式，邀請有興趣地產商投標。今年3月初，長實以59.96億元奪得市建局土瓜灣「小區模式」的「四合一」項目，每平方呎樓面地價約11,382元，這跟去年嘉里建設及恒基地產分別投得同區重建項目，樓面呎價比較相近，反映大型發展商熱衷市區大型重建項目，真是有價有市！除了上述「一口價」外，發展商還要當住宅售樓收益達102億元後需分紅兩至五成給市建局；首十年為市建局及長實共同持有商場部分，租金收益以三七比例瓜分。另外，中標財團亦須興建兩項社區設施，包括長者鄰舍中心及社區中心，落成後政府斥資2,130萬元（現在固定估算建築成本）回購。

大宗強拍申請持續出現

精明的讀者立刻會聯想市區重建局開納條件眾多，但是地商仍積極競投。其實原因是好簡單，舊樓收購重建是悠久且艱難的流程，每每花上五年至十年才成功收購。一些複雜的案例更加長久十五年至廿年，可謂每項重建都會見證樓市起伏。如果通過市區重建局的工作，地產發展商不需耗上大量大力、財力、時間，並且可以確定重建體量和日子。其實，不少地產商不停密密收購舊樓地皮的不同部分，當達到現時法例規定的八成後申請強拍，統一業權進行重建。

隨着第五波疫情受控，今年首二季已出現近期最大宗的工業樓宇和商住樓宇的強拍申請。今年2月中，土地審裁處正式批出太古地產收購多年的鰂魚涌仁孚工業大廈，底價為50.526億元。發展商計劃重建作辦公樓及商業用途，涉及總樓宇面積約77.9萬平方呎。最大型商住樓申請強拍算是新世界發展的銅鑼灣舊樓。其位置包括波斯富街54至76號、利園山道5至27號及羅素街60號，強拍估值約為45.05億元。該計劃若以商業規劃用途發展，可建樓面積29.75萬平方呎。這兩項舊樓收購後再建成地區新地標，正解釋市區舊樓真是發展商尋寶的地方。

舊樓重建是社會大勢所向

面對特區人口及樓宇雙老化趨勢，長者仍對自住的舊樓產生濃厚感情，樓宇年年老化是會產生無數的安全和衞生隱患。新冠肺炎的流行促使人類注意健康、關心附近居住環境。舊樓重建是社會大勢所向，官民之間如何平衡利益，則是歷久常新的社會及經濟問題﹗

題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。