李簡 華坊諮詢評估有限公司財務分析師

疫情的反覆和地緣政治衝突等問題為2022年全球經濟的恢復增加了更多的不確定性。對於謹慎投資者而言，防禦性的投資標的或許是現階段最為合適的投資選擇。根據標普全球市場財智撰寫和發布，在 2020 年1月2日至2022年1月15日期間，受新冠疫情影響最小的五個行業包括：通信設備、醫療保健設備和用品、生命科學工具和服務、製藥以及房地產投資信託基金（REITs）。

房地產投資信託基金作為不動產投資工具，具有高分紅、波動性低等優勢，因此也是資產配置組合中重要的投資工具。在亞太地區，新加坡是重要的REITs市場之一。新交所目前共上市44隻房託和地產商業信託，總市值超過1,100億新元，佔新加坡總市場市值約12%。這些信託持有廣汎的亞洲房地產敞口，其中底層資產涉及中國內地和香港的信託數量分別有10隻和2隻。

根據新交所今年3月月度「新加坡房託和地產商業信託分析報告」，新加坡REIT和地產商業信託的平均股息收益率為6.3%（遠高於新加坡金管局10年期收益率1.9%）。

雖然iEdge新加坡地產投資信託指數受加息預期和俄烏衝突等影響而下跌，但其依然是今年最具防禦性REIT基準之一。同時散戶投資者們也一直積極推動新加坡REIT和地產商業信託板塊，年初至2月24日該板塊共錄得3.5億新元的散戶投資者淨買入。新加坡REITs市場活躍度和未來的增長前景依然樂觀。

宜從三方面進行提升

中國內地從2005年已提出REITs概念，經過十多年的討論和推進，在2021年正式引入基礎設施REITs試點。截至今年2月份，中國內地共有11隻公募REITs上市，且自成立以來回報表現均佳。那麼對比新加坡較為成熟的REITs制度，中國此次基建REITs試點有哪些可以方面可以進行提升呢？

第一，REITs的產品結構。新加坡的RETIs為契約型，即基於信託契約存在的契約型信託計劃，其交易結構相對簡單。而中國公募REITs試點採取了「公募基金+ABS」的模式。由於中國目前尚未對REITs設立單獨的法律制度，從盡快推出產品角度出發，此做法可以藉鑒現有公募基金和ABS市場運作經驗，提高了試點效率。但此產品結果較為複雜。從推廣REITs市場和吸引投資者角度看，中國REITs的產品模式需要進一步簡化。

第二，REITs的財稅制度。新加坡能夠吸引衆多REITs的原因之一是對REITs提供了盡可能多的免稅政策，大量減免資產交易環節稅收。中國基建REITs在諸多環節如設立、轉讓和推出等均存在稅務問題，如何合理解決雙重徵稅問題和給予稅收優惠政策未來可以繼續提升。

第三，REITs的槓桿率。對比新加坡REITs的50%上限槓桿率，中國基建REITs按照監管口徑計算最高的資產負債率不高於28.6%。當前中國REITs市場還未達到成熟階段，較低的槓桿率限制能夠有效降低運營和擴張的風險，但若未來中國REITs市場規模大規模增加，槓桿率的設置還需要考慮REITs價值創造所需的現金流等因素。

中國基礎設施建設資產規模龐大，基建公募REITs的推行將有助於優化資產，推進基建的有效投資。相信隨着市場成熟度提高，越來越多的投資者將會參與其中，而REITs也會成為中國經濟市場中重要的一部分。

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