南華金融副主席張賽娥

華潤置地（1109）位列中指院2022年中國房地產百強企業第五位，較2021年上升兩位；其中盈利性排名第七，融資能力排名第二。2021年，集團盈利為324億元（人民幣，下同），按年增8.7%，勝市場預期的299億元；每股盈利4.54元，派末期息每股1.207元，按年增9.5%，派息比維持37%。期內綜合營業額為2,121億元，按年增18.1%。

深耕一二線高能級城市

因調控政策和信貸環境持續收緊，消費者購房預期轉弱，2021下半年房地產市場迅速降溫。集團持續深耕一二線高能級城市，並受惠於精益管理開發周期、優化費用投放效率等舉措，期內開發銷售型業務實現簽約額3,158億元，按年增10.8%，順利完成全年銷售目標。全年新獲取項目61個，新增權益土地儲備1,107萬平方米。截至去年底，總土地儲備面積6,873萬平方米，權益土地儲備面積4,889萬平方米，可未來三年以上的發展需求。

儘管短期而言，消費者購房預期和市場成交仍相對低迷，部分房企的信用風險仍未出清，長期則行業面臨市場總量下行、盈利空間收窄、區域分化加劇等風險；但中國城鎮化仍在向縱深發展的進程中，住房剛性需求和改善性需求依然旺盛，房地產市場仍具備長期平穩健康發展的潛力，同時消費與服務持續升級、行業集中度的提升等亦為優質房企提供了良性發展的機遇。

商業業務表現向好

集團亦繼續築牢商業護城河，鞏固在中國商業綜合實力第一的行業地位。在新中產人群逐步壯大及Z世代崛起驅動的消費升級驅動下，集團強化在中高端品質商業的各項競爭優勢，優化租戶組合，擴大區域內市場份額。期內旗下購物中心零售額按年增45%至1,072億元，租金收入按年增38.1%至139億元，大幅優於市場平均水平。

截至2021年底，在營萬象系列購物中心54個，儲備項目約61個。集團的寫字樓業務資產規模和質量亦維持行業領先，通過搶抓中國經濟轉型升級進程中科技及金融行業大宗租賃需求，引入五百強及獨角獸等優質租戶，期內租金收入按年增20%至19億元；截至2021年底，在營寫字樓23個。

市場預期集團2022年調整後盈利為290億元，預測周息率為5%。以市盈率8.1倍（過去五年均值加一個標準差）及2022年預測每股盈利4.17元作估算，推算目標價為41.6港元，較現價有約11.5%潛在升幅。(筆者為證監會持牌人士，無持有報告內所推介的證券的任何及相關權益)

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