張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

房地產投資信託基金主要投資房地產，以派發股息向投資者提供回報。有別於地產股，香港房託基金有下列特點，包括主要投資（不少於75%）於可產生定期租金收入的項目，每年須將不少於其經審計年度除稅後淨收入90%的金額作為股息分予單位投資者；遵守最高不超過計劃資產總值50%的借款上限及委任一名獨立受託人監察房託基金的運作。明顯地，地產股是一家獨立公司，但是房地產信託基金則以「信託」方式成立及操作。

香港房託基金 領展最大

選擇房託基金時，有着不同方法，首先當然是總市值。現時香港上市的房託基金共約11隻及1隻房託基金ETF（三星高息房託）。直至上周四（11月18日），基金市值大致可分三個等級：特大型有領展房產基金（股票編號0823），市值約1,500億元。普通型（市值100億至250億元）有冠君產業信託（2778），市值246億；置富產業信託（0778），市值164億；越秀房產信託基金（0405），市值111億。市值100億以下，包括匯賢產業信託（87001），市值84億；陽光房地產基金（0435），市值76億；富豪產業信託（1881），市值47億；泓富產業信託（0808），市值47億；春泉產業信託（1426），市值40億；招商局商業房託（1503），市值30億；順豐房託（2191），市值29億。另外，三星房託市值約2.5億元。

收益率可勝公用股工業股

因為房託每年都要把九成收入分派單位投資，餘下現金流不多。如果需要收購新項目時，大額市值的房託基金則較為靈活。不過，大部分新進投資都是通過變賣手中資產或發行新股集資進行。較大型市值房託公司是容易分散投資到不同種類物業，例如領展信託剛剛買下香港兩個收租倉庫及停車場大廈和澳洲悉尼三個零售物業50%權益，有別手中內地和香港的商場與停車場組合。

截至11月18日，香港房託基金公司的收益率及收益TTM大致介乎4%至10%間。如以收益率由低至高排列如下：領展4.06% (4.32%)、陽光5.46%(5.66%)、置富5.70%(5.99%)、泓富5.89%(5.90%)、冠君6.07%(6.01%)、匯賢6.32%(9.69%)、 越秀6.89%(7.30%)、春泉7.38%(7.86%)、招商局 8.93%(9.51%)及富豪9.38%(8.34%)，而三星及順豐剛上市一年內未有派股息。如果再以十隻有收益率股票取其權重平均收益率，則十隻基金公司平均收益率約5%，比不少公用股和工業股優勝。

香港房託基金公司主要投資內地和香港兩地收益性物業，只是投資內地物業則有五隻，計有越秀(綜合體、寫字樓、購物中心)、 匯賢(綜合體、酒店)、春泉(寫字樓)、招商局(綜合體、寫字樓)及順豐(工業物流)。在過去年多的新冠肺炎疫情下，中國商業活動受到較少影響，中國物業價值平穩，租金收入穩定。再者中國商業回報率較香港優勝，使得收益率較豐厚。

綜合來說，房託基金公司提供較高收益率，但是股價較穩定，是「高收股息回報，低溢股價回報」的投資工具。其他地產股則主要依賴出售一手物業賺取收益收入，受到一手市場和經濟起跌的直接衝擊，形成她們的股價波動幅度較大。今天仍然低息年代，房地產信託基金的4%至10%回報率實屬吸引，大家不妨分散投資，下注一些房託股票單位！（節錄）

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