1.一般要先經過3個階段的大型公眾諮詢活動，邀請市民就3個改劃的大綱圖發表意見，分別為「概念規劃大綱圖」、「初步發展大綱圖」及「建議發展大綱圖」。

完成上述3輪諮詢後，政府才制定最終的「經修訂的建議發展大綱圖」 又或「發展大綱圖」(ODP)。

有關大型土地改劃研究及公眾諮詢一般需時約兩三年。

2.政府再按ODP繪製出土地用途界線相對簡單的法定「分區計劃大綱圖」(OZP)。

3.按《城市規劃條例》將OZP刊憲，透過將規劃圖則公開展示兩個月以收集公眾意見，亦即就同一土地改劃計劃再諮詢公眾。

展示期屆滿後的9個月內，城規會須把圖則和最終修訂連同有關的公眾申述和意見一併提交行政長官會同行政會議作批核。但城規會可因應特殊情況（如處理反對意見需時），延遲最多6個月才向行政長官會同行政會議提交規劃圖則。

換言之，一張涉及增加房屋用地的規劃圖則往往要花上11至17個月才最終獲核准作實。

4.大範圍的土地改劃還會按《環境影響評估條例》進行法定環境影響評估審議，或進行《道路(工程、使用及補償)條例 》的刊憲諮詢，即又再就同一土地改劃計劃，但按另一些法例又再進行公眾諮詢，並由不同部門或機構收集及處理反對意見。

5.如經上述繁複的土地改劃程序而最終得出的住宅用地是被劃為「綜合發展區」(CDA)、「住宅(戊類)」(R(E))、「住宅(丁類)」(R(D))及一些「其他指定用途」(OU)地帶的話，在有關住宅用途地帶內發展住宅前，土地持有人可能須再向城規會作出個別規劃許可申請，即所謂「Section 16」申請。

又再一次諮詢公眾，收集意見，而有關的住宅發展計劃其實在早前冗長的土地改劃程序時已曾遞交城規會審議及諮詢公眾。

6.上述土地改劃及申請程序，所涉及的公眾諮詢程序本已極為重複及冗長，還未計及之後的補地價程序所需時間，基本法定程序已須要大約40星期(約9個月)，另加業權人與政府就補地價金額磋商的時間，可以年計，耗時可以很長。

*以元朗南發展、洪水橋發展、古洞北及粉嶺北等為例

製表：香港文匯報記者 顏倫樂