(香港文匯報記者 陳廣盛)香港究竟需要多少土地,才能滿足港人的住屋需要?香港特區政府5年前曾就《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》作公眾諮詢,當時推算香港尚欠1,200公頃用地作30年長遠發展。事隔5年,《香港2030+》報告書料下月出爐,香港特區政府發展局局長黃偉綸日前接受香港文匯報專訪時透露,為回應社會「住大啲、住鬆啲」的訴求,相信土地短缺情況遠超當年估算。消息人士則透露,香港土地缺口已擴大至3,000公頃。在土地問題越趨嚴峻下,能提供1,000公頃土地的中部水域人工島計劃將突破傳統思維,擬改用「邊填海邊規劃」手法加快工程;新界北發展計劃擬擴闊研究範圍。事實上,行政長官林鄭月娥早前也預告,新界北計劃覓得的用地或遠超原本預期的1,500公頃。

● 新界北新市鎮皇后山公營房屋發展項目。 發展局供圖

特區政府於2016年曾就《香港2030+》進行公眾諮詢,當時披露香港直至2046年仍欠缺至少1,200公頃用地,即超過60個維多利亞公園的面積。土地供應專責小組2018年展開的「土地大辯論」,得出的共識是1,200公頃土地短缺實屬保守推算,認為該估算未有充分考慮多項因素,包括市民對改善人均居住面積的訴求、人口老化令醫療及社福服務需求較預期增長快、樓宇老化問題、部分行業的土地需求等。

缺地料倍增至3000公頃

《香港2030+》公眾諮詢距今5年,相關研究報告下月出爐。黃偉綸日前接受香港文匯報專訪時表示,規劃署認同「土地小組」的看法,故上調土地需求預測,料土地短缺「遠超1,200公頃」,他拒透露具體數字。惟有消息人士則指,短缺或將倍增至近3,000公頃。

面對土地缺口愈擴愈大,黃偉綸表示報告會提出相應的解決方案,並將重點放在中部水域人工島及新界北發展(見表)。其中,中部水域人工島的研究已於今年6月展開,需約3年半時間完成。他相信明年第四季可以就填海範圍、初步土地用途、交通基建(即如何與香港其他部分連接)、融資方案等四方面提出初步方案,屆時將進行公眾參與。

新辦法可助提前一年入伙

黃偉綸表示,人工島原本的發展時間表是爭取在2027年展開首階段填海工程,首批居民在2034年入伙,但特區政府考慮棄用現時要先訂立分區計劃大綱圖,再填海的做法,改用「邊填海邊規劃」,冀能提前一年在2026年進行首階段填海,2033年首批居民入伙。

他解釋,以往做法是謹慎的,但面對土地供應嚴峻的情況下「好似不合時宜」:「確認填海範圍後,一邊填一邊做規劃、做大綱圖反而規劃時間可以長啲。」至於上述做法會否在其他新發展區採用?黃偉綸強調現時只是一個思路,而非正式政策,不排除任何可能性。

● 中部水域人工島或改用「邊填海邊規劃」。 資料圖片

至於新界北發展,特區政府的規劃主要涉及3個具潛力發展區,包括新界北新市鎮、文錦渡、新田/落馬洲發展樞紐。對此,不少民間智庫、團體均批評政府未能突破「傳統新市鎮發展模式」的思維,沒有全局觀。黃偉綸直言,觀乎與新界北一河之隔的深圳是以「口岸經濟帶」將各個發展項目(發展區)串連起來:「(呢個係)香港要學習嘅。」

他表示,特區政府銳意作出優化,包括將現時的研究範圍合理地擴闊或再提出更多新研究:「深圳新皇崗口岸採用『一地兩檢』安排,將釋放香港落馬洲管制站逾20公頃土地,我哋嘅研究就將呢20公頃土地納入其中。」

新界北發展和中部水域人工島詳情

新界北發展

•佔地1,500公頃

•有3個具潛力發展區,包括新界北新市鎮、文錦渡、新田/落馬洲發展樞紐

•提供約10萬至14萬個單位

•容納最少約30萬人口

•提供約20萬就業機會

中部水域人工島

•提供1,000公頃新增土地

•提供15萬至26萬個單位

•帶來約40萬至70萬人口增長

•創造約20萬就業機會

覓地進入收成期 公屋供應勝預期

去年發表的施政報告提出,特區政府已覓得330公頃土地興建31.6萬個公營房屋單位,長策目標因此首次達標。黃偉綸在專訪中表示,覓地成績今年「再下一城」,迄今覓得的土地可提供的公營房屋單位有信心較31.6萬個更多,他解釋「超額」完成是由於部分較具規模的發展區將於未來10年落成入伙,如東涌新市鎮擴展、古洞北粉嶺北等,而非外界質疑的「篤數」、「水分」。

黃偉綸表示,公營房屋土地「有着落」是源於未來10年有多個大型發展區陸續入伙,比如古洞北和粉嶺北於2019年底收回68公頃私人土地,公營房屋的首批居民預計2026年入伙;元朗南的法定規劃程序及道路及排污設備工程的刊憲工作已展開,目標2028年首批公營房屋落成;洪水橋/廈村首兩幅房屋用地已分別於2020年3月及10月交付房委會,最快可望2024年初建成一萬個公營房屋單位。

他解釋:「搵地有無成績,土地收回數字係一個指標,在2014/15至2018/19年度加埋只有20公頃,平均每年4公頃;但過往兩年(2019/20至2020/21年度)則年均45公頃,有11倍增長;未來5年預計會收500公頃,則年均100公頃。由4公頃到100公頃,係超過20倍增幅。」他直言,長策首5年難有成績,今年卻開始進入「收成期」,但他強調覓地「冇得停」:「各個新發展區入伙之後,土地供應就會乾塘,所以覓地冇得停。」

市區更新提地積比轉移

此外,市區更新亦是一個增加房屋供應的方法,市建局的「油麻地及旺角地區研究」已完成。黃偉綸指出研究報告會於本月28日提交立法會,將提出地積比轉移的概念,「舊區好少公共空間,重建要騰出公共空間,所以提出地積比轉移概念,可能將公園的地積比於另一個用地上體現出來。」報告並會列舉幾個具體項目作試點,若發現做法公平公正,私營發展商進行重建時都可以採用這概念。

其他社會關注土地選項Q&A

Q:香港特區政府發展局推出的土地共享先導計劃進度如何?

A:計劃展開一年多,目前有3個申請項目,涉及1.7萬個單位,困難處在於前期溝通需時。

Q:粉嶺高爾夫球場局部發展的研究於2019年9月開展,有沒有初步研究結果?

A:原本預計興建逾4,600伙公營房屋,但經過研究後,或加碼至逾1萬伙,因全數興建公營房屋,密度可提高。今年底會提交城規會。

Q:敏感土地包括「濕地保育區」*放寬發展限制,政府有什麼立場?

A:全港濕地緩衝區共1,200公頃,並非不准發展,只是發展密度相當低,地積比一般僅0.4、0.5,若要提高密度,前提是維持緩衝區的功能,政府心中也沒有一個建議密度,每一幅地能承載的密度,要逐幅研究。至於會否將指引中的500米縮窄?言之過早。

Q:棕地未來會如何發展?

A:特區政府認為香港不能沒有棕地,它是香港經濟鏈一個很重要的組成部分,故政府觀點是如何管好棕地,提升其效益。因此,政府打算發展多層樓宇及現代物流設施,重置受發展計劃影響的棕地作業,其中的難度在於多層樓宇的租金不能太貴,但多層樓宇營運者同時要有利可圖。市場意向研究初步顯示,未必每個棕地作業者都願意「上樓」,政府會以洪水橋一組土地作試點,屆時會賣地,並在條款中加入必須提供多層樓宇的要求及相應限制。

*根據規劃指引,濕地保育區附近陸地會設置約500米闊的緩衝區,保護區內的魚塘和濕地的生態完整,並禁止進行對保育區內魚塘生態價值帶來負面干擾的發展項目

註:A為發展局局長黃偉綸的回應

責任編輯: 許宣白