張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

行政長官2019年施政報告再重提「土地共享先導計劃」，並於2020年中發展局正式發布申請指引。該計劃由2020年5月6日起3年內可申請，並設有獲批私人土地總面積150公頃的上限。

為了達到良好的經濟效益，申請的每項計劃必須提供不少於5萬平方米新增居住用總樓面面積及最少1,000個額外房屋單位和新增住用總樓面面積的不少於七成必須撥作屬意的公營房屋或「首置」發展的類別及組合。

發展商負責興建獲批計劃中的基建及公共設施部分（該項成本並可於全部地價中扣除）、建築私人住宅部分及負責完成限期內平整屬於歸還政府的公營房屋或「首置」發展土地工程並交付政府興建。

在選址過程中，香港特區政府列明四種地區的土地不符合申請的資格：政府就擬議公共用途已完成、正進行或擬開展的發展研究，並計劃透過法例程序收回的土地範圍、郊野公園及特別地區、6個生態敏感地帶和新自然保育政策下須優先加強保育的12個地點。

政府冀發展及保育並存

明顯地，政府希望發展和保育活動並存執行，期望贏取保育人士及團體的肯定。簡單而言，該計劃受益的土地大多是現時交通不大便利的農地、荒地及較低密度的居住用地。特區政府是旨在利用私人發展商或土地業主的財力，把較偏遠的閒置農地及低密度居住土地來靈活填補中短期土地供應的短板。

發布首一年時間，發展商不乏諮詢、研究及內部揀選合適土地。直至7月份，終於首份申請出生，接着再有兩份計劃面世。截至上周五（13日），共有4個本地發展商提交3個計劃，涉及大埔及元朗兩大地區的28.38公頃土地，計有22.60公頃私人土塊和5.83公頃政府土地，完成興建有5,603個私人住宅和12,249個公營房屋。如以平均每年50公頃的土地指標，則3項計劃已達標45%。

首項LSPS/001項目包括兩幅土地，中間有墓地和斜坡官地分隔，樓高十四層和十七層，共可提供493個和1,149個私人及公營房屋單位、4,926平方米休憩用地，容納約4,696人口。特點是私人和公營單位分建於不同地塊上，互不影響、達到和諧共存的優點。第二個項目LSPS/002是由一整幅土地申請，並把間隔和中間的官地納入計劃中。完成計劃後私人樓宇及公營房屋樓高24層及25層，共可提供1,474個和2,616個私人和公營房屋單位、不少於10,487平方米休憩用地、公營房屋土地上預建容納四十人的老人日間護理中心，容納10,487人口。特點同樣是把公屋和私樓部分分隔，並以社區設施作緩衝地帶。

首3申請皆涉較大地皮

最後是LSPS/003，是3項中最大規模的，並由兩個本地大型發展商聯手製作。該大型項目也是由一幅土地組成，樓高38層（私人）及39層（公營），地積比率是最高的，達到居住用的5.01倍及7.45倍。完成興建後共提供3,636個私人單位及8,484個公營房屋、33,937平方米休憩用地、一所四層高社區大樓含有街市、熟食中心、長者鄰舍中心及社區會堂、平台園林公園及天台社區農圃及公園、兩所各設三十班房的小學及單車徑，容納33,937人口。這項計劃特點在於較大型計劃，共可容34,000人口，人口通過社區綜合大樓地下的大型公共運輸交匯穿梭地區內外，特別附加兩所小學方便區內小孩返學。

如果把三個項目具體分析，不難結論出較大型土地的經濟效益較佳，是值得鼓勵的。不過在鄉郊興建38/39層高大廈則跟附近環境不太合襯！

讀者請注意，這項土地共享計劃中，政府發布時並未有提出可包含附近官地合併申請，是發展商的大膽假設行動。發展商只不過沿用慣常的私人換地行為，政府通常把附近無特別用途官地一併批給發展商，以未來和從前地價差別收取補地價而已。相信這項合理假設特區政府是會採納的。

根據政府公布的審批申請工作流程表，3份申請需時約4年至6年半，共可於2025年至2027年間交出總數約十公頃平整完成的公營房屋用地，可建約12,249個住宅單位，對中短期公營房屋單位可大大紓減短缺情況，對於長期輪候公屋人士是莫大喜訊。

發展商料會樂於參與

如上述所言，這些計劃可以達到利用私人發展商財力及執行能力改善地區交通和生活配套設施，縮短特區政府興建基建的時間和財政壓力，未嘗不是雙贏方法。但是值得小心處理的是，附近大多是較寧靜且綠化的地區，「大興土木」肯定破壞附近的生態環境，如何取得兩者平衡實是政府部門和發展商的共同挑戰。預計私人發展商仍然樂於參與，起碼把手中大量儲備農地通過「共享計劃」換取三成的居住單位，未嘗不是有着合理經濟回報的。大眾社會不應以「官商勾結」來考量這計劃，畢竟發展商的風險不低，只可換取三成私人住宅單位。

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