業界對達標存疑 大單位缺貨阻換樓
政府早年大增土地供應，積壓的住宅建築項目於近兩三年逐步落成。差估署昨日公布，去年私宅落成量有20,890伙，為16年以來第二多。不過高峰或一去不復返，署方估計今年落成量將大幅回落至18,230伙，按年下跌近13%。分析認為，去年能達標皆因部分項目提前獲發入伙紙「透支」未來落成量，認為今年預測落成量存在水分。此外，今明兩年大型單位不足千伙，或影響換樓需求並令資金流入中細單位，從而推高樓價，情況並不健康。●香港文匯報記者 顏倫樂
差估署昨公布《香港物業報告2021》初步統計數字，去年私人住宅落成量為20,890伙，按年多出53%外，更罕有地達到年度目標(20,850伙)，並且創過去16年以來第2多落成量的一年。不過今明兩年落成量將回落，署方預計今年私樓的落成量為18,230伙，按年跌12.7%。至於明年落成量則料有19,980伙。
去年「透支」今年落成量
團結香港基金土地與房屋研究主管葉文祺指出，今明兩年的預測落成量，對比2013-2020年實際落成量15,400伙屬於偏高水平。但有一點要注意，去年之所以落成量達標，原因是11月及12月有兩個主要項目提前4個月獲發「入伙紙」，導致去年落成量大幅提升。
他形容這種做法屬於「透支」來年的落成量，加上在去年受疫情影響，在私營建築地盤工作的工人數據有下跌的跡象，反映工人供應並不穩定，因此認為署方關於今明兩年的落成預測可能「稍有水分」。如私樓落成量真要達到該水平，可能相關部門又要在年底加緊審批「入伙紙」先可能達標。
今年大單位供應不足千伙
值得留意是，署方估計在未來兩年每年都只有不足於1,000伙的大單位（即面積超過1,076平方呎或以上）落成，僅僅佔整體預測落成量的5%，是繼2014年後906伙落成後，相隔6年後再次出現低於千伙的水平。葉文祺指情況極不健康，認為情況持續會窒礙市場「換樓」的需要，並導致換樓客流向中小型物業，推高細價樓樓價。
分析落成量的分布，去年2萬多伙落成單位，74%位於新界，19%位於九龍，7%位於港島，其中以屯門、大埔和元朗這3個地區提供最多新單位，合共佔整體落成量約55%。而今年落成量中，新界區佔比回落至55%，當中西貢（包括將軍澳）和屯門將分別供應25%和15%。而明年新界區供應佔比約60%，當中沙田佔21%。另外，九龍城（包括啟德）佔20%。
空置率方面，由於疫情關係，去年單位入住量大跌35%至12,550伙，導致空置率大幅攀升至4.3%，與2012及2018年的比率相同，同為近8年的高位，相當於52,370伙空置單位。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，空置率回升相信因去年落成量大升以及半數單位未能入住有關。據署方資料，去年空置單位中，約有10,350伙單位獲批入伙紙後，尚未獲發滿意紙或轉讓同意書。
去年空置率急升至4%
不過細心留意，空置問題其實集中在中小型單位，去年空置率急升至4%，為2010年4.3%後10年新高。反觀大型單位空置率為7.3%，按年還下跌0.8%，為19年來新低數字。空置率上升亦反映在租金上，署方指，隨着經濟放緩及高失業率削弱租客的負擔能力，業主普遍願意接受較大幅度的減租，去年12月的整體租金按年下跌6.1%，反觀去年樓價只按年下跌0.5%。
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