（香港文匯網記者 盧靜怡）「北上養老」成為不少香港老年人的新選擇，這龐大的需求帶動大灣區養老公寓項目火熱。今日（16日），仲量聯行發布《銀髮市場可預見的未來——香港及大灣區內地城市養老地產的發展機遇》研究報告指出，養老公寓在大灣區的發展前景持續看好，將為開發商、投資者帶來巨大商機。報告顯示，目前在大灣區內地城市中，幾乎都有已開發完成的養老公寓，且尤以廣州、深圳兩地分布範圍最廣、數量最多。據測算，在廣州、深圳、珠海等城市投資養老公寓，資本化率有望達到2.15%至3.5%。
目前，香港和內地65歲及以上的老年人口佔總人口的比例分別為20%和19%，預計到2040年，這一比例將升至34.5%與30%，而到2050年，香港將成為世界上老年人口比例最高的城市，然而本地安老院床位短缺，且一般只提供重要服務和照顧，私密度和自主性欠缺，因而無法滿足老年人追求更健康、更富足和更獨立生活的需求。
《粵港澳大灣區發展規劃綱要》強調加強跨境公共服務和社會保障的銜接，香港特區政府也在2021年施政報告中提出研究擴展「廣東院舍住宿照顧服務計劃」，以便讓香港老年人更容易遷居到大灣區內地城市，尋找更佳的養老選擇。
根據仲量聯行數據分析，作為一大新興資產類別，養老公寓與辦公樓、工業地產和零售地產等傳統業態一同競爭優質地段，並且可以提供比傳統住宅更高的投資回報，在成熟市場上其資本化率溢價一般較傳統住宅高出100-150個基點。
「人口老齡化的趨勢、老年人偏好的變化、政策的大力推動、充裕的土地供應和大幅降低的土地成本讓開發商和投資者在大灣區建立養老公寓收益潛力巨大。」仲量聯行評估與諮詢服務部資深董事韓晶表示，據測算，在廣州、深圳、珠海等城市投資養老公寓，資本化率有望達到2.15%至3.5%。韓晶續指：「加之內地養老市場已經發展出會員計劃和搭售式金融產品等更多元的盈利模式，在內地投資養老公寓具備極高的投資吸引力。」
仲量聯行指出，目前大灣區城市養老公寓的入住率在50%至60%的較低水平，但實際上入住率需達到85%或以上才能滿足財務所需。如何把大量「潛在需求」成功轉化為「實際需求」成為關鍵。仲量聯行評估與諮詢服務部大灣區拓展總監陳曼藝表示：「養老公寓必將成為大灣區房地產市場的主要發展動力，而應對這些挑戰迫切需要政府機構、投資者、運營商和市場參與各方的密切合作。」為此，報告指出，政府部門應考慮發布土地招標專門用於養老公寓用途，或者在土地招標時附帶養老公寓用途條款，或簡化現有資產轉變為養老公寓用途的程序。
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