張宏業 中國房地產評估師、英國特許測量師、香港測量師、澳門房地產評估協會會員、粵港澳大灣區數字產業協會副會長、香港上市公司獨立非執行董事

最近，特區政府差餉物業估價處發表最近3月份香港物業市場調查。按照該份報告，筆者歸納地把面積1,076至1,722平方呎和1,723平方呎以上（即以D類和E類代表）的售價指數和租金指數，作出按月和按年比較。整體售價指數按月及按年分別下降0.49%和7.76%，而D類和E類按月及按年分別下降0.76%及5.95%和下降0.54%及8.08%。售價指數變化顯示大型住宅仍在尋底中，注意指數還未反映中美關稅戰的經濟衝擊和美國高通脹率對利息的影響。

反觀租金指數，筆者發現上升走向。報告書記錄D類和E類住宅租金按月和按年都呈現上升—分別是0.26%、1.82%和0.22%、0.87%。相比之下，兩類租金指數都跑贏大市，縱然按年升幅仍然是低於整體租金變化。不難理解為近季大型住宅租金轉強，大有力追落後的味道。追查原因，筆者相信是香港政府推行的各種人才落地香港計劃進展理想，吸引大批高端人才移民本地，數年間他們大多選擇租用單位，等待數年看工作和居住因素是否符合預期，才可決定正式落戶，先使用租用日子選定未來居住地區、面積及種類。最新的D類和E類私樓平均回報率只有2.4至2.6%，「租平過買」情形不改，「先租後買」心理自然而生。

租金指數持續向上

根據中原地產公司發布首季豪宅市場分析，豪宅二手交易是主導大市，跟中小型住宅一手主導市場有着「截然不同」的概念。2025年首季二千萬以上的私人住宅(包括一手及二手)錄得491宗及224.13億元，二手宗數比例重上六成以上，按季急增21%，創2022年第四季後的九季新高。二手方面，2025年首季價值二千萬以上的二手私人住宅買賣合約錄得299宗，總值124.98億元，較2024年第四季的319宗及133.08億元，分別只下降6.3%及6.1%，跌幅遠低於整體二手私人住宅的18.5%及二千萬以上一手的6.07%。

發展商與豪宅業主心態迥異

一手豪宅業主大多是本地著名發展商，手中的豪宅單位/洋房數目不多，且整體供應量也是稀少，都不願意減價求售，且豪宅新盤流程大多採用「慢工出細貨」的談判方法，交易双方通常視如一件稀有精品交易心理，抱着「善價待沽」和「實力買家有限」博弈遊戲態度。

部分二手業主及銀主們則求套現心理明顯。步入今年，不少銀主盤湧現，一些豪宅已按揭多次，出現資不抵債問題，銀主被迫強行收回。一些財困的二手豪宅業主開始急切地轉售物業，以解決本身現金不足或生意運營資金缺口問題。這批小業主或銀主的價錢議價空間較大，只要撞見買家願意還價，達到或接近他們的總債項額或資金缺口，這單交易便可以促成了。

近期促成的二手豪宅交易，成交價都是偏低的，一些相比高峯時平均呎價已下跌逾四成以上，吸引不乏具實力的長線投資物業者「逢低吸納」，是造成二手豪宅暢旺因素。這些投資者大多資金充足，借貸能力強勁，看好香港長期經濟發展，他們持有物業，靜候利息回落，各種人才正式落戶及本土經濟持續回暖，才待好價沽售。

老牌高齡豪華名廈回報率不差

老牌高齡的豪華名廈單位其實租金回報率不差，遠高於平均。如上面所述，政府部門發表最新的D和E類回報率是介乎2.4%至2.6%，但不乏老牌高齡的名廈單位的回報率遠高於此數。如以中原地產公司4月豪宅報告調查，筆者收集各大廈平均租值和售價，售價的差額好大，由一萬五千元至三萬元/呎不定，但是平均呎租則只介乎40至50元，回報率由2%至3.5%，怪不得最近不少資深投資者吸納這些高回報的豪宅單位。只要交易呎價再大幅打折，回報率便輕易破3%。真是不俗的投資工具。

面對中美關稅被美方強行啟動，不難預想經濟前景變成複雜多變，投資者觀望態度可以理解。發展商短期回籠資金仍是依賴中小型住宅新盤，豪宅仍是「善價而沽」。「一手弱二手強」仍然是今年豪宅主調，靜待一批內地企業香港股票市場掛牌上市，再度吸納新批上市公司主席及高管積極入市豪宅，締造下回升浪吧。

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