股壇魔術師/本港地產股折讓大 首選新地長實\高 飛
旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮，由新鴻基地產（00016）奪得，成交價47.29億元。以項目最高可建樓面152萬方呎計算，每呎樓面地價僅約3103元，較市場下限再低16%。
旺角該幅商業地，市場上應該是近年來少有「地王」，是次平價批出而不是流標收場，令市場嘩然。筆者並不是地產相關的專家，對賣地情況不作評論，然而，很好奇新地股價跑贏同行，是否與靚價奪地有因果關係。
截至昨天收市，比較股價表現，過去一年，大市仍錄得跌幅，而新地卻逆市升了逾兩成，同期，恒基地產（00012）跌逾11%、新世界發展（00017）跌逾26%、長實集團（01113）則升近3%。
較長期而言，即過去3年及5年，新地分別下跌了近2%及15%，恒地分別下跌了逾22%及28%，新世界分別跌逾43%及52%、長實分別升4.5%及跌逾25%。
比較短期而言，過去3個月及6個月，新地分別升了逾14%及16%，恒地分別升了逾14%及11%，新世界分別升近8%及跌近13%，長實分別升逾7%及跌近6%。
數據反映的是，只有在過去3年有長實上升4.5%而跑贏新地下跌近2%之外，無論所有的長、中、短期表現，均是新地跑贏了所有其他香港大型地產發展商，證明其確有領先的走勢。
至於分析香港地產股未來走勢，可以參考星級分析員卓百德（Peter Churchouse）年初接受傳媒訪問時的分析：歷史上，香港地產股股價平均較資產淨值（NAV）折讓28%至30%，如折讓率明顯大於此水平，則仍有上升空間。其中，收租股歷史股價較NAV折讓也是平均約30%才算是合理的估值。
至於他的選股排序，首先是發展商股，例如新地、長實、恒地、新世界等；其次是零售收租股，特別是高端零售。不過，對於辦公室收租股，則不太看好，原因是商廈樓面新供應不絕，今年和明年落成啟用的商廈分別至少提供150萬方呎和2200萬方呎樓面；加上疫情以來，已有20萬人離開香港，這些人很大部分以前都在辦公室工作，影響商廈租賃需求，相信核心商業區寫字樓仍維持12%至14%空置率一段時間。
