經濟透視/內房崩塌 沒有一個爛尾樓是無辜的
「買了房以後，我一門心思賺錢還貸，再也沒去過施工現場。」到了2019年7月，有業主在微信群裏發了幾段視頻，陳亮才發現，工地上早已雜草叢生，幾十秒的視頻裏見不到工人，這才慌了起來。他在一年前以1275萬元（人民幣，下同）購買的泰禾·杭州院子，曾是杭州市的熱門豪宅盤，六次開盤六次售罄，卻因「賬上沒錢」停工爛尾。
大公報記者 俞晝
「最開始大家的反應都是難以置信！」陳亮掰着手指算道：「就算按每平方米5萬元的均價算，光是房款就能收35億元左右，這還不包括業主們額外繳納的上百萬車位費和地下庭院的改造費，怎麼算都不可能沒錢請工人吧？」
「不懂金融，就搞不好房地產」
錢，究竟去了哪裏？記者輾轉找到時任泰禾杭州分公司的員工，得到了一個匪夷所思的答案：作為彼時泰禾華東區最大的「現金牛」，杭州院子的購房款只有部分被打入銀行監管賬戶，其餘多數都被時任財務總監以各類名目抽調，轉入集團賬戶了。「作為子公司員工，以往獎金主要來源於項目的簽約銷售額。印象中從2018年開始，考核變成了回款額，導致各層領導爭相抽資為集團輸血。」
2018年，正是泰禾的巔峰時刻，以1303億元的銷售額躋身內地房企20強，但也恰恰是這艘巨輪陷入困境的初始。
在此之前，這個名不見經傳的福建房企一路攻城略地，僅用二十年時間就擠進了銷售額的「千億俱樂部」。「泰禾最大的競爭力是什麼？」在某次年會上，創始人黃其森問公司高管。產品、設計、營銷……未等大家一一講完，黃其森倏然拍着桌子，提高聲調說：「泰禾最大的競爭力，就是有錢！」
「不懂金融，就搞不好房地產。」這是黃其森的口頭禪。作為內地房地產老闆中少見的高材生，他有着建築系本科、經濟學碩士的學歷，而八年的銀行從業經歷，更助力其在資本市場長袖善舞，將金融槓桿發揮到極致。土地抵押、股權質押、信託、私募、美元債等市面上各式各樣的融資手段，他幾乎都試了個遍。
錯判形勢 瘋狂擴張釀苦果
2017年，隨着國家大力度推進去槓桿，「房住不炒」成為關鍵詞。然而，黃其森堅信「情況沒那麼嚴重」，認為這反而是泰禾逆市超車的好時機。為此，他一口氣收購了46個項目，共花費495億元，而這一金額已超過了泰禾2016年全年400億元的銷售額。現實很快讓他嘗到了苦果，在房企融資進一步被收緊的過程中，「泰禾垮了」的流言在業內開始悄然傳播。
事實上，作為頂級中式豪宅──「院子系」的締造者，泰禾在購房者中的口碑並不差，哪怕當其被爆出資金鏈緊張的傳聞時，那些花上千萬元購買豪宅的業主們依然選擇了相信。2018年末，泰禾·北京院子二期推出疊拼別墅，蔡女士賣掉自己與家人的兩套房，湊齊1200萬「搶」到了豪宅的入場券。「那時候微博上已有零星傳言，說泰禾有地方項目延期交付了，但我想購房款進的是監管賬戶，沒什麼好擔心的。」
然而，誰都沒想到，監管賬戶的錢原來並不安全。據北京朝陽房管局反饋的信息，北京院子監管賬戶的資金缺口很大。按照規定，該賬戶需要10億元以上的餘額，但被泰禾多次抽調後，只剩下2.27億元。「從我們拿到的支取紀錄來看，2018至2019年間，泰禾先後挪用70億元購房款，用於償還集團的各項債務。」蔡女士憤怒地說，這些錢足以建成二期的所有樓盤了，「但截至目前，我的疊拼還只有一個大坑！」
監管「失明」 購房款成「提款機」
「監管賬戶上的錢被泰禾一筆筆地抽調，卻沒有任何機構對此負責，無論是房管局，還是監管銀行，都像是失明了一樣。」陳亮的經歷也是如此。到了2018年底，杭州院子的監管賬戶上只剩下1.17億元，恰好符合餘杭區住建局對於該項目工程進度與監管賬戶最低留存額的要求。「我們的購房款變成了泰禾的提款機，錢花完了，他們就讓房子爛尾，這樣的房企不崩塌才怪。」
2019年10月，杭州院子的業主們決定抱團維權，他們推選了律師小佳為群主，她很快組織了百餘位購房者，帶着聯名信一起趕到項目所在的信訪局，見到了該區住建局局長。當晚，泰禾華東區總經理盧國鵬趕到現場，當面簽署承諾函：樓盤於2020年2月底前交付；泰禾於2019年12月底前，將2億元打入五常街道監管賬戶，用於後期工程款的支付。然而，2019年很快過去，承諾的2億元依然不見蹤影。
「我們不知道跑了多少地方，住建局、街道辦、監管銀行……泰禾到最後就兩個字，沒錢！」陳亮苦笑道，地產商可以拖，業主們卻拖不起。「通過調查我們發現，300多戶業主裏只有一小部分是付了全款，其餘絕大多數都像我這樣，只付了首付。考慮到房款此後都將打入政府設立的監管賬戶，大家便一戶戶去協商，請有能力的業主提前還一部分尾款，湊錢讓工人們先復工。」
然而，即使有政府監管，賬戶裏的錢依然以不合邏輯的速度迅速減少。陳亮以「為工人發薪」為例，描述泰禾違規抽調資金的方法。「我們去查賬時發現，對方謊報了工人的數量，而且按照市場價的三倍來報工人薪資，這樣一天就能多抽幾萬元，一個月就上百萬了。」到最後，業主們只能每日排班去現場「數人頭」，再跟財務按照實到人數結薪。「這還算簡單的，其他用材方面的水就更深了。」
諷刺的是，把業主拖進深水的泰禾，最後也在深水裏奄奄一息。
