舊樓強拍門檻最低擬降至65%
7舊區劃入指定地區 相連地段採「平均」業權計算
發展局昨日向立法會提交修例草案，建議降低強拍申請門檻，樓齡達50年或以上私人樓宇，門檻由現時的80%降低至70%或65%，視乎樓齡組別。其中，樓齡60至69年樓宇，如果位於較有重建需要的「指定地區」，建議強拍門檻由現行的80%，降至65%。如樓宇樓齡達70年，不論地點，強拍門檻建議由80%降至65%。發展局發言人指，《條例草案》建議循四大方向優化現行的強拍制度，加快私人業權統一作為促進老舊樓宇重建，並改善民生，同時加強支援和保障小業主利益。◆香港文匯報記者 黎梓田
發展局發言人表示，政府的樓宇更新政策方針是重建及復修並重。在2022年底，樓齡50年或以上的私人樓宇約9,600幢。根據市區重建局（市建局）的抽樣調查，估計當中約400幢樓宇的維修不合乎成本效益；另一方面，未來十年，樓齡50年或以上的私人樓宇將會每年增加約620幢，當中部分樓宇亦可能須要重建。事實上，過去十年所有重建項目中，75%新建住宅單位來自私人重建項目，因此私人發展商是最主要的重建力量。
發展局：促進老舊區域更新
發言人續說，作為加快舊樓重建的措施之一，《條例草案》建議循四個方向優化現行的強拍制度，包括：（一）降低強拍申請門檻；（二）便利相連地段的強拍申請；（三）精簡強拍制度的法律程序；及（四）加強支援受影響的小業主。吸納持份者意見，《條例草案》會具政策針對性地降低強拍申請門檻，原則是高樓齡樓宇和舊樓較多地區的門檻會較低，向外發放清晰政策信息，引導市場將有限資源和力量聚焦於舊樓較為集中而有較迫切重建需要的地區，促進老舊區域更新。
具體而言，《條例草案》把樓齡達50年或以上私人樓宇的門檻，由現時的業權80%降至70%或65%，視乎樓齡組別（即50至59年、60至69年，以及70年或以上，而樓齡越高，門檻就會越低）及樓宇地點（就同一樓齡組別的樓宇而言，位於「指定地區」的樓宇的門檻會較低）而定。
「指定地區」會以附屬法例形式訂明。按分區計劃大綱圖（大綱圖）覆蓋的地區，首批指定地區包括長沙灣（所屬大綱圖亦覆蓋深水埗）、馬頭角（包括九龍城和土瓜灣）、旺角、西營盤及上環（屬同一大綱圖）、荃灣、灣仔、油麻地。發言人指，揀選「指定地區」的客觀條件是有超過300幢樓齡達50年或以上的樓宇，同時有200幢或以上接獲強制驗樓通知樓宇的地區。
非工業地帶工廈門檻下調
發言人又表示，為加快非工業地帶轉型，《條例草案》建議位於非工業地帶而樓齡達30年或以上的工業大廈，其強拍申請門檻由現時業權80%降至70%。
另外，《條例草案》提出容許兩個或以上無樓梯連接的相連地段，申請人亦可合併相連地段並以「加權平均法」計算業權百分比（過去只容許有樓梯連接的相連地段合併，並以簡單平均法計算業權百分比），目的是便利相連地段的合併重建。而無樓梯連接的相連地段每個地段被納入強拍申請的最低門檻為65%以上及樓齡為50年或以上。發言人解釋，門檻百分比是參考日本、韓國、新加坡及內地等強拍的最低門檻得出；至於樓齡則是由於香港樓宇設計使用年期一般是50年。
發言人稱，過往只容許有樓梯連接的相連地段，可以將100%業權物業納入強拍申請之中，而《條例草案》則容許無樓梯連接的相連地段，亦可以將100%業權物業納入強拍申請之中，惟申請人仍須符合強拍申請的最低門檻（業權65%以及樓齡為50年或以上），雖過去法庭曾批准個別100%業權物業納入強拍申請之中，不過界線較模糊，而《條例草案》就是將做法更清晰化。
整體物業強拍申請門檻
(200平米 x 65% + 600平米 x 80% + 200平米 x 70%) ÷ (200平米 + 600平米 + 200平米)=75%
申請人整體物業業權百分比
(200平米 x 85% + 600平米 x 65% + 200平米 x 100%) ÷ (200平米 + 600平米 + 200平米)=76%(符合資格申請強拍)
註：假設所有地段位於非指定地區
資料來源：發展局
