【樓市透視之保交樓❶】銀行不敢貸 內房仍嚴峻
內地重拳救市 政策資金雙引擎驅動「保交樓」
內地救樓市重拳出擊，「保交樓」是化解風險的重中之重，各項政策和金融資源均向「保交樓」傾斜。在政策和資金雙重驅動下，房地產竣工面積持續同比高增長，成為今年內地樓市少有的亮點。但在實踐中，銀行對地產紓困的積極性並不太高，市場化資金亦不敢介入，「保交樓」仍面臨困難，房企資金風險仍在上升。◆香港文匯報記者 海巖 北京報道
「保交樓」最早是2022年7月28日中央政治局會議提出的工作任務，當時不少房企陷入流動性危機，多地在建樓盤停工或爛尾，購房者喊話「斷貸」，「保交樓」迫在眉睫。此後人民銀行設立多個專項資金，加大對「保交樓」的金融支持，地方政府亦謀求多方資金推動項目復工。截至目前，央行推出兩批共3,500億元（人民幣，下同）保交樓專項借款，並設立2,000億元保交樓貸款支持計劃，旨在引導商業銀行積極提供配套融資。
在千億元資金及政策支持的推動下，今年以來房地產竣工面積持續高增。據國家統計局數據，今年前10個月，內地房屋竣工面積達到5.52億平方米，增長19%，自3月以來持續雙位數增長。不過，在樓市竣工高增長的同時，前10個月，房地產的開發投資完成額、商品房銷售額、房企到位開發資金、新開工面積分別同比下降9.3%、4.9%、13.8%、23.2%，凸顯房企投資意願、投資能力不足，行業景氣程度持續低迷。
早前，百年建築網在今年3月和5月兩次調研全國1,114個「保交樓」項目交付情況顯示，3月，「已交付」項目佔比為23%，到5月上升至34%。在5月調研的項目中，施工進度處於「裝飾裝修階段」和「封頂階段」的項目分別佔50.4%和12.9%。開源證券據此估算，在工程建設資金充足的情況下，今年底調研項目的交付佔比將達到76%，到明年底交付有望達到98%。
成功「保交樓」項目僅佔1/3
不過仍有相當數量的爛尾樓盤難以「保交樓」。「從全國範圍看，資可抵債且不存在法律糾紛的項目大概只佔全部問題樓盤的1/3，另2/3項目通常剩餘貨值不高，或銷售前景不佳，或債務糾紛複雜。」 粵開證券首席經濟學家、研究院院長羅志恒引用行業內數據說，在法院沒有明確裁定重整方案前，市場化資金不敢也不願意介入這些問題樓盤，商業銀行對此紓困積極性不高，地方政府也沒有足夠財力提供救助。
目前「保交樓」資金支持的大頭主要是政策性銀行提供的專項借款。截至今年6月，首批2,000億元專項借款額度基本發放完畢。不過，百年建築網的調研指出，申報「保交樓」專款必須提供充足抵押物，多數項目申請過程較長，平均需要八個月，資金短缺的開發商因此無法確定開工時間，政策執行層面仍有優化空間。
商業銀行配套融資低於預期
與此同時，商業銀行落實的配套融資也低於預期。儘管人民銀行專門設立結構性政策工具「保交樓貸款支持計劃」，向部分商業銀行提供2,000億元無息再貸款資金，鼓勵他們按照自願原則，向已出售但逾期未交付的住宅項目提供貸款，但截至2023年三季度末，「保交樓貸款支持計劃」的餘額僅為56億元，2,000億元額度使用不足3%。另外，央行為支持資產管理公司併購受困房企項目而設立的房企紓困專項再貸款的餘額則持續為0億元，或許意味着自今年年初設立至今未曾使用過。
保交樓的進程相對較慢，一大原因是銀行對於開發商信用風險，存在很大的擔憂。有商業銀行人士直言，商業銀行提供配套融資時，這些爛尾樓盤大多已經或者很難銷售，銀行也很難獲得抵押物，後期壞賬風險只能由銀行自己承擔。羅志恒指出，當前房企的融資難問題不在於政策約束，而是市場參與意願不足。隨着部分房企爆雷、債務違約、退市等風險事件的發生，市場調高了房地產整個行業的風險等級，導致房企無論是股權融資和債權融資都更加困難。
還債順序令銀行建築商陷兩難
去年以來中央和地方為保障保交樓出台大量支持政策，並派大員現場調研，例如人民銀行前行長易綱在去年7月親自帶隊考察鄭州的保交樓工作，但要落實保交樓仍有很多問題需要解決。有業內人士分析，落實保交樓，首先要解決的困難與司法處理程序有關。目前全國在建未交付樓盤以數千計，保交樓政策清償順序中以購房者優先，但其他債權人的清償順序政策並未明確，導致「一事一議」和債務處理拖延。「很多問題在拖延中可以解決，唯獨債務缺口在拖延中會越來越大。」保交樓另一困境在於利益的重新分配，在部分樓盤資不抵債的情況下，施工企業欠款拿不到，就不會有實質行動，近期就爆出不少保交樓項目的施工方因開發商拖欠款款而停工。「就算施工企業願意配合，因為保交樓後產權轉移，銀行和其他金融機構的抵押權就會喪失，因此實操中金融機構配合度不高。」
