市民寧租不買 樓價3連跌
租金指數近兩年最高 新盤勢大力減價搶客
新盤搶吸市場購買力，拖累私宅樓價連續三個月受壓，7月份樓價指數跌幅擴大。差餉物業估價署昨（29日）公布，7月份私人住宅樓價指數報343.4點，按月跌1.12%，指數已連跌3個月累挫約3.05%，按年跌近8.8%，指數見半年新低，總結今年首7個月樓價指數仍錄得約2.6%升幅。在樓價跌勢未止下，市民寧租莫買，租金指數則按月升1%，連升6個月，見2021年10月以來新高。分析指，經濟不景令新盤積壓情況加重，已批售樓紙但仍未推售單位達1.35萬個，發展商下半年減價力度更大，如政府不撤辣，上半年樓價升幅將被蒸發，全年整體樓價可能跌5%；二手樓價或跌得更「甘」，業主屆時需劈價5%至10%才有交易。◆香港文匯報記者 黎梓田
按戶型劃分，私宅樓價全線錄得跌幅。當中跌幅最多為E類（1,722方呎或以上） 單位錄少於20宗成交，報296.2點，按月跌約1.89%；D類單位（實用面積1,076至1,721方呎）報304.2點，按月跌約0.29%；C類單位（753至1,076方呎）報316.3點，按月跌約0.19%；而中小型單位方面，A類單位（面積431方呎或以下）報374點，按月跌約1.4%；B類單位（431至752方呎）報333.1點，按月跌1.13%。
租金連升6個月 累漲4.3%
租金則與樓價呈反方向走，7月份私樓租金指數報183.2點，按月上升約1.05%，連升6個月，首7個月累升4.39%。各類單位租金指數全面報升，幅度介乎0.65%至1.4%；當中B類單位報181.7點，按月漲約1.4%，為升幅最多的類別。第二多則為C類單位最新報155.8點，按月升約1.3%；至於E類單位報138.4點，按月升約1.17%，而D類單位按月升約0.79%，則報152.2點；A類單位最新報202.3，按月升約0.65%。
據最新市場數據顯示，現時已批售樓紙但仍未推售的單位達1.35萬個，存貨積壓令發展商銷貨時有減價壓力。萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示，發展商下半年減價力度將會加大，如果政府不撤辣，下半年整體樓價可能跌5%至10%，並蒸發上半年升幅，全年樓價預測持平至下跌5%。二手樓價調整幅度更大，業主可能需要劈價5%至10%，令蝕讓個案相應增加。
王兆麒認為，官方樓價指數反映二手樓價為主，7月份官方樓價指數按月再下跌1.1%，5-7月已合共下跌3%。高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素令樓價繼續向下。由於市場欠缺任何利好消息，今年餘下時間住宅樓價面對阻力很大，預計短期內樓價仍會在低位徘徊。他相信，政府「高才通」計劃令勞動人口規模止跌回升，對住宅租務需求有剛性支持，相信今年餘下時間住宅租金走勢保持平穩，預計今年租金上升5%左右。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，7月份樓價跌幅較預期略大，主要反映了買家入市信心不足，一方面是今年以來股市持續偏軟，息口走勢亦未明朗，令買家入市動力減弱，二手業主沽貨的減價壓力增加，拖累樓價跌幅略為擴大。租金表現展望方面，陳海潮料在暑假傳統租務旺季加上今年餘下時間專才持續來港，第三、四季租金仍可維持強勢，估計全年租金累積升幅可達8%至10%，較樓價表現強勁。
市場冀10月施政報告減辣
不過，陳海潮認為，第四季有機會成為樓市走勢的轉捩點，首先市場期望10月下旬特首的第二份施政報告可因應目前市況而放寬或調整樓市辣招，理順市場交投及穩定樓價走勢；此外，越來越多專才到港，住屋需求將續增加。
倘政策及專才住屋需求能相應配合下，樓價第四季仍有望翻身，累積反彈3%至5%，則全年樓價仍可看升4%至6%。
