高力倡新田科技城採「園中園」概念
建「中央研發區」帶動區內不同規劃發展 賦予土地用途更大彈性
香港特區政府在「北部都會區」發展策略中，計劃在區內心臟地帶建設新田科技城，期望成為創科發展集群的樞紐。發展局上月中公布，已擬備新田科技城的建議發展大綱圖，總發展面積多達627公頃，其中300公頃預留創科發展用途並命名為「創新科技園區」。對此，專業服務與投資管理公司高力香港昨日發表最新研究報告，探討該未來創科中心的適當規劃。高力認為，新田科技城落成後將成為香港最大的創科中心，佔地逾7,000萬平方呎，其策略性地理位置有助促進香港與深圳於經濟、基建及民生方面等合作，同時透過與內地發展優勢互補，促進本港融入大灣區。考慮到「北都區」規模龐大及創科產業發展日新月異，政府可循財務安排、土地規劃、批地安排等三大方向（見表），優化新田科技城的發展計劃。◆香港文匯報記者 曾業俊
高力香港董事總經理劉振江表示，新田科技城不是地產項目，而是利用香港珍貴的土地資源去配合「創科藍圖」，打造香港成為國際創科中心，目標清晰。他相信，政府會配合市場智慧，想方設法吸引企業和人才。因此，新田科技城的土地規劃和出售土地的方法，一定要具競爭力和吸引力，並參考周邊地區的做法，引進他人優勝之處。例如從事創科產業產業的企業最希望降低成本，政府可以降低土地成本並保留使用權彈性，以達至雙贏。另一方面，政府可根據需求來源和種類以規劃樓面，以滿足整體發展需要。
對於新田科技城的地積比和樓面，高力香港研究部主管李婉茵強調，政府要增加項目的地積比彈性和靈活性，而非單單提高，因為不同創科產業的需要都不同。參考深圳、廣州和新加坡等其他地區，其他小型配置用途的樓面面積所佔比重大約是佔整體20%至30%面積，當中包括人才公寓、員工宿舍、餐飲、商舖等其他配套設施，以配合園區建立整體生態。
李婉茵指，該行提出「園中園」的概念，新田科技城的創科用地面積達300公頃，等同由上環到灣仔的範圍；該項目將來並非單純的科學園區，而是「創科重鎮」，需要在整個科創區內建立一個「中央研發區（Central I&P District）」，以帶動區內不同規劃用途，包括科研、展覽、考察等，因此要有相關配套設施配合創科的商業活動需要。「中央研發區」的面積可參考一個相對適合比例，以免淪為地產項目，例如中環佔整個港島商業區大約9%至10%面積，政府可參考以上數據規劃新田科技城。
高力香港資本市場及投資服務主管翟聰表示，自政府於2021年施政報告中提出《「北部都會區」發展策略》後，市場一直關注「北都區」發展，但因為該計劃仍在初步階段，很多細節尚未公布，即使有投資者查詢，亦暫時未有實質項目可以吸引資金。不過投資者和地產發展商都持續密切留意，尤其是已經在區內擁有土地儲備的發展商特別關注。
創科企業可向政府取用土地
高力香港認為，「北部都會區」為創科企業、發展商，以及公私營機構的投資者帶來不少投資機遇，當中可分為三部分。首先，創科企業可以擁有者兼使用者（owner-occupiers）身份向政府取用土地並為其業務設置設施。於符合批地的條款及細則的前提下，分租可為持份者帶來額外收入。發展商亦可擔當承包商，為未有足夠物業發展經驗的企業提供配合業務營運的承建服務。
其次，於私人投資者方面，私募投資企業能以投資合作夥伴的身份，為創科企業提供物業發展資本，而機構投資者可透過合資夥伴資格，為其持份者提供另類資產。
發展商可成公私營合作模式夥伴
第三，發展商不單可作為合資夥伴，與租戶企業共同投資物業，亦可申請成為公私營合作模式（PPP）的合作夥伴，投資及營運創科設施。其投資機遇包括住宅類物業，如人才公寓，以及和非香港鐵路機構合作，投資跨境鐵路建設等。透過公私營合作模式（PPP），「北部都會區」計劃可借助私營機構的資本及來自創科企業的專業知識，同時減輕公共財政的壓力，平衡公營及私營機構之間的風險。
優化新田科技城建議撮要
1）財務安排：
◆混合批地及發展機制：增加土地供應及加快發展步伐。如初期直接批出或以私人條約批出土地，後期採納局限性投標或「雙信封制」公開招標制度，以及公私營合作模式（PPP）；
◆政策主導，配合適當監管措施：提供清晰的政策以有效地推展計劃，並以公開公平態度，配合適當措施，確保土地被合理使用；
◆具競爭力的土地價格政策：於不損害公眾利益的前提下，應採納具競爭力的土地價格政策，以提升創科土地的競爭力。
2）土地規劃：
◆彈性土地規劃：建議賦予土地用途規劃更大的靈活性，容許不同創科發展階段所需的相關設施，從而完善整個創科生態系統；
◆「園中園」概念及兼容土地附屬用途：建議在新田科技城內劃分土地以發展相關的商業活動，如商舖、食肆、酒店及會議場地。
另外，科技城內的土地亦可加入不同的附屬用途，如短期及長期員工住宿及社區設施，有助建立以人為本的社區。
3）政府批地安排：
◆縮短土地使用年期：建議將租用年期由50年縮短至30年，以配合創科產業不斷變化的特性，同時亦可降低土地成本；
◆地積比及總樓面面積靈活性：容許面積較細的土地與大面積土地合併，以全面支持創科企業發展。建議於總樓面面積安排上彈性處理，如容許最多達30% 的總樓面面積作已允許的附屬用途，以建立世界級的創科社區。
資料來源：高力研究報告
整理：香港文匯報記者 曾業俊
