美商業REITs融資難 恐引爆新危機
在低息年代被視為投資恩物的房託基金（REITs），如今卻要格外留神，否則隨時踩中地雷，尤其以美國寫字樓REITs的風險最大，皆因當地寫字樓空置率攀升至19%，又遇上樓價下跌。問題更大的是，今年將有總值78億美元（約為606億港元）的商業地產按揭抵押證券（CMBS）到期，84%面臨再融資問題。在市場逆風下，部分美國寫字樓REITs的股價已由52周高位回落超過50%。投資者現時入市撈底，可能撿到便宜，也可能接到燙手山芋。本期將為美國寫字樓REITs做「體檢」。\大公報記者 劉鑛豪
PayPal前首席運營官David Sacks上周轉發推文指出，洛杉磯辦公大樓平均每呎負債230美元，但今年當地唯一售出的辦公大樓，售出呎價為154美元，而作為洛杉磯最大房東的Brookfield Corp（BN）今年拖欠貸款超過10億美元。波士頓諮詢公司估計，全美60%至65%辦公空間將因需求下降而空置，意味着大約15億方尺的辦公空間無人問津，業主將蒙受400億至600億美元收入損失。
美聯儲激進加息步伐，間接引發當地地區銀行流動性危機。正當地區銀行問題階段性緩和，商業物業到期債務成為另一把懸劍，有機會引爆新一波銀行流動性問題。穆迪分析（Moody's Analytics）指出，今年美國有總值78億美元的定息CMBS到期，估計有84%遇到再融資問題。銀行打開門做生意，自然不會輕易放棄放貸機會，只是客戶質素不佳，隨時陪葬。
科企裁員 硅谷空置率破頂
首先是美國寫字樓空置率。據摩根大通指出，2022年第四季，美國寫字樓的空置率達到12.5%。穆迪分析最新指出，2023年首季美國寫字樓空置率為19%，是1991年以來接近30年高位。「19%」的全國平均數，部分城市寫字樓空置率高得離譜。美國加州是「零元消費」重災區，無業游民大模廝樣在店舖偷竊貨品，加上科技企業大規模裁員，導致大批居民遷離加州，寫字樓租務首當其衝。據《聖荷西信使報》報道，硅谷今年首季辦公室空置率升至23.1%，可能是歷史新高。露宿者滿街的三藩市，當地首季辦公樓空置率飆升至32.7%。
穆迪料寫字樓跌價25%
寫字樓乏人問租，銷售價格也難有起色。穆迪分析指出，美國首季商業地產價格下跌近1%，是2011年以來首次下跌。須知道，商業地產包括寫字樓、商店、分層住宅，單計寫字樓應該更嚴重。穆迪分析估計，寫字樓銷售價格有可能下跌25%，在未來一兩年也難看好。據CommercialEdge指出，美國辦公室大樓（office buildings）首季銷售額按年下跌66%至65億美元。
78億美元到期CMBS規模並不算是天文數字，可是市場景氣轉差，而且大部分CMBS由地區銀行持有。美聯儲數據顯示，銀行向寫字樓、零售商業地產等物業授出的貸款逾7000億美元，其中超過5000億美元貸款集中在規模較小的銀行。在地區銀行忙於收拾爛攤子的情況下，是否願意冒險為寫字樓貸出款項，情況不會讓人感到樂觀。倘若持有人未能取得新資金，或被迫「賤價」出售寫字樓資產。因此，投資者是時候檢視持有的REITs的風險。
美國寫字樓REITs指數「S&P 1500 Office REITs Sub-Industry Index」，在2020年新冠疫情大爆發前，該指數在當年2月14日觸及高位，收報138.08點；指數在2023年5月26日已跌至52.96點，調整幅度61%。
今年初以來，該指數累跌26%，而15隻成份股跌幅由4%至48%不等差異十分大。本周介紹2隻市值較大的REITs：Alexandria Real Estate（ARE）、Boston Props（BXP），剖析其間的危與機。
