「簡約公屋」政策應顧念現有業主利益
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
2月8日，「簡約公屋」計劃首關順利通過，立法會財委會工務小組委員會會議中以絕大比數通過支持149.1億元撥款。該筆撥款足夠提供1.7萬個第一批四項「簡約公屋」計劃和第二批四個項目進行施工前期工序。這次闖關成功表示「簡約公屋」計劃已進入實施階段。
啟德世運道項目爭議最大
根據房屋局資料，首批四個項目分別分布於全港四區：啟德世運道、牛頭角彩興路、元朗攸壆路及屯門第3A區，只有元朗土地屬私人土地再興建矮層建築，其餘三幅土地全屬政府土地再興建高層建築至17至19層。次批「簡約公屋」分別坐落於屯門54區、小欖樂安排、柴灣常安街 / 常平街及上水蓮塘尾，除了上水項目屬私人土地再興建矮層建築外，其餘三個項目均是來自政府土地再建高層建築。首批四項目共提供約17,000伙單位，以啟德世運道的10,700伙單位規模最大，佔上總量63%且也是爭議最大的。
一如所料，絕大比例的輪候公屋者歡迎「簡約公屋」計劃。根據工聯會於2月初發布的相關問卷調查，七成輪候公屋者有意申請，且對啟德世運道和牛頭角彩興路項目特別感興趣，對該兩項選址感興趣的分別佔上約五成八及四成六，尤其對土瓜灣和九龍城眾多劏房戶更可能是最佳選項。
削商業樓面無損CBD2定位
首批四項目中，爭議性最大莫過於啟德世運道項目，主因是啟德地區被上屆政府定位為全港CBD2和眾多住宅大樓地區，尤其是跑道區盡享海景和高私隱度，儼然成為未來九龍區主要豪宅地帶。最近開盤的跑道區樓盤啟德澐璟，縱然銷情慢慢升溫，但是成交呎價也逾3.5萬元，屬於跑道區樓盤新區。從地理位置分析，啟德世運道地盤位於啟德地區最外端，鄰近新蒲崗工廠區、毗鄰宋皇臺站和啟德站，且在公共巴士、小巴等其他公共交通工具路線上，對整個啟德地區和核心商業區影響相對上較輕微，但剛好是整區的入門處，對整區形象上屬於負面因素。這些負面形象其實可通過「簡約公屋」的外觀設計，包括外觀立面設計、顏色搭配、外牆用料去優化，盡量美化公屋形象。
不少評論者說改變世運道地皮的臨時性用途會削弱啟德CBD2地位，這項立論從數據上也不太成立。世運道用地是由啟德第1M區1號、2號和2A區1號地皮組成，規劃用途是1M區1號和2A區1號是綜合發展區、1M區2號為其他指定用途。三幅用地合共提供約250萬方呎樓面，包含相當一成左右整區商業樓面供應，這項減少比例應對未來CBD2位置影響不大致命，且多幅啟德商業用地早前已流標並改劃住宅用地成功售出，市場表現說明該區商業用地需求未如原來規劃時大，削減一成商業樓面面積似乎合乎目前市場發展，對CBD2定位影響不用太誇大。
需確保使用年期「有始有終」
餘下最大的爭議是「簡約公屋」的使用年期會否由短期改為長期，正是私樓業主和新樓盤大業主最關注的。發展局和房屋局領導們齊齊表態說明世運道項目是短期性質的，當建築期和使用期合共約7年後便會退場。如果從今日起計算世運道項目會於2024年內完全交付，即至2029年左右完成歷史任務。現實上，現任負責「簡約公屋」計劃的操作官員還在其位嗎？不過如果現任特首李家超則會面對連任時首要解決的問題，是延長項目年期還是已於2029年前成功另尋土地安置呢？從長遠角度考量，當世運道項目交付後，特區官員應該謀劃他們最後的命運，並且盡快向簡約公屋住戶、啟德其他私樓小業主、啟德新盤大業主等進行有效諮詢、討論和交流，確定該項目「有始有終」，不會淪為特區政府的「雞肋」。
既然世運道「簡約公屋」項目已經確實上馬、立刻產生的問題是從現在到起碼2029年，同區的大、小私樓業主如何部署自身投資計劃，遑論小業主繼續自住或轉手離場、大業主如何有效地、成功地、最大利益化地銷售手中或未來新盤單位。這個決定無疑是不易，因為他們是以未有「簡約公屋」因素下注，於今天至2029年這項背景下如何應變呢？
從社會公平角度，「簡約公屋」是利民、便民和財富公平分配合理行為，且對整體社會穩定起着關鍵作用，是值得支持的。同樣地，香港政府理應顧念私有產權，是文明、公義政府表現。啟德區內大小業主的權益同樣應該得到合理保障，確保項目屬於短期行為，且設立和公布退場規定是投資者最佳保障，也是住戶最渴望了解的。
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