2023香港房地產市場展望
李婉茵 高力香港研究部主管
最近，高力國際率先發布《全球投資者展望報告2023》，研究報告發現全球投資者在今年的心態上，仍然抱持審慎態度，惟過半數的投資者對亞太區市場的復甦，比起全球其他地區更樂觀正面，主因為亞太區遭全球通脹及地緣政治的影響相對較小。當中核心地區的房地產資產配置，更是大部分受訪者的投資傾向。
踏入2023年，隨着疫情防控政策的放鬆、首階段與內地復常通關的具體細節落實執行，以及政策上多項引入人才及重點企業的誘因，使得「沉寂」數年的香港，再成為新一年全球投資者的焦點。隨各項消息明朗化後，恒生指數率先由接近14,600點的低位快速反彈至2023年1月，執筆時的21,000水平，與此同時，從金管局公布的去年12月份外匯儲備數字，達到4,240億美元，接連三個月上升，為自9月來的新高，由此可見環球投資者對香港的信心。
各類商業租賃表現料回升
房地產市場的反彈一向滯後於股市。宏觀經濟的「加息陰霾」亦由美聯儲局聲言會放慢步伐下，為市場鬆一口氣。放諸2023年的香港房地產市場，高力預測整體市道由於環球不確定因素猶存，投資者的保守心態下，全年投資數字預測會比去年上升5%；惟重啟關口及通商政策之下，有助使各類型商業物業的租務回報上升，並在下半年反映到復甦數據。
最直接受惠於「通關」的房地產資產類別無疑是傳統零售舖，高力預測其新一年的租務回彈率達8%，主要因為疫情防控嚴厲期間，不少租戶的生意受到影響，均紛紛向業主要求減租甚或延緩租金，導致整體租務回報比起疫情前的2019年下降了31%，如今旅遊業回暖，業界憧憬下，有利於租務回彈。
甲級商廈方面，由於主導租務的中資企業在疫情期間的往來受阻，去年表現疲弱，據代理行數據，成交宗數為797宗，額度僅達219億，按年跌約40%，且由於疫情催生的「遙距工作模式」亦令傳統甲級商廈的需求減少，租務回報表現比疫情前下跌23%。且有核心區域轉移現象，觀乎去年，九龍東的商廈租務表現是唯一錄得0.1%正增長之區域。踏入2023年，預計有340萬呎商廈落成供應，預測租金則持續於低位輕微回升3%，主要由於「通關」後的內地與香港之間商務復常，由傳統商業中心區帶動受惠。
分層工廈預期續受追捧
最後在工業用地上，由於長期的供應不足，兼疫情期間對冷鏈供應、倉庫及數據中心的需求攀升，工業地是唯一在疫情期間在租務上依然錄得正增長的資產類別，並隨「新常態」的出現，相信電商、第三方物流供應商及科技企業等主要租戶，仍會有持續用地需求，預計在2023年工業用地會有2%的租金正增長。供應方面，由於大幅的整體工業用地，買少見少，或驅使投資者未來傾向選擇多用途分層工業用地。
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