樓市錦囊/認清「商住兩用公寓」 免墮促銷陷阱\李海文
筆者上個月收到兩位讀者電郵，已經提供處理方案，藉此與大家分享。大致內容如下：
第一位劉生：2018年在內地買了兩個物業，均稱「商住兩用公寓」，原本2020年底交樓，但至今仍未有收樓通知，原來項目未完工。
另一位莊小姐：2017年在內地買入一間聲稱可以「商住兩用」的公寓物業，早幾年收樓。購入時發展商銷售承諾售後租回，由酒店託管方營運及支付收益。屆時會對單位進行統一裝修，回報以實際收益扣除營運成本為準，每年約6至8厘，莊小姐即場簽訂5年酒店託管合約，同時支付酒店託管方所要求統一內部裝修及傢俬電器等費用3.5萬元人民幣。表面看非常吸引，但莊小姐至今只收到兩季的收益。
以上個案存在兩個問題：一、發展商或地產代理為了促銷，經常把實際是「商業用途性質公寓」，在宣傳上包裝說成「商住兩用」作為賣點，誤導消費者。二、利用高回報或穩定收益的「售後租回、售後託管」形式吸引買家。
筆者作一篇精簡總結供參考，哪些物業可以「建議買、謹慎買、不建議買」。
土地使用年期較住宅短
首先，「謹慎買」。
第一類，「商業用途性質公寓」。若干年前「商改住」確實存在，但經內地土地制度改革後，大多數城市禁止商業、辦公用途地皮興建的項目，其內部設計不可以類似住宅，也不可以突顯出居住的設施。目前市場上出售所謂「商住兩用公寓」，95%屬於「商業用途性質公寓」或「非住宅用途公寓」。
「商業用途性質公寓」有別於住宅。其土地使用年期較住宅短，一般為40年，小部分為50年。正常情況下，水、電按商業標準收費，不能接駁天然氣，貸款年期最長10年，貸款利率較住宅高，契稅為3%，建築標準較住宅低，賣樓所繳交稅項成本較住宅高，部分單位會用作辦公。特別一提，大多數持有此類物業的人，不能入戶及小孩不能就讀該區公立學校。
第二類，車位。坊間常見地產代理宣傳投資內地車位時，大多數引用香港及澳門車位投資價值作比較，以誇大內地車位的升值潛力。香港及澳門地少人多，車位供不應求，自然有投資價值。但內地則地大物博，投資前要因應每個城市及地段而判斷是否值得。
第三類，舖位。買舖位比買住宅技巧難度要高，建議選擇民生旺段臨街地舖，最好鄰近大型屋苑，靠近屋苑出入口等；其次，可選商業圈旺段臨街地舖，最好附近有大型商場，留意商場內行業分布及名牌子商家數量等，從而衡量此臨街地舖的投資價值。
第四類，寫字樓。現在很多一、二線城市的寫字樓出現空置率上升情況，建議選擇一線區一線位、或二線區的一線位，最好近地鐵或主幹道，選擇真正地標式寫字樓，附近有大型商圈。其次，留意寫字樓外觀、大堂、物業管理口碑、發展商開發經驗等。
租金回報承諾要小心
再來講「不建議買」。
第一類，小產權。大多數指沒有不動產權證書的樓宇，不受法律保護。但實際上，每個城市政策都不同，有些城市默許對外發售及有證書，有些城市禁止對外發售只對特定人群發售。有些小產權未得到全面合法合規興建，政府有關部門可要求全部拆卸。在這麼模糊不清晰及風險如此高的情況下，不建議普通市民購買。
第二類，承諾有固定租金或回報的辦公、酒店式等商業公寓，商場、劏場格仔舖，一律「不建議買」。所謂承諾的租金回報，很大部分「羊毛出在羊身上」。一般情況下，樓價高於市場價出售，好大機會回報是從多出樓價而來。這種操作模式存在風險較高，一旦樓盤賣得不好或經營中的酒店、商場經營不善，已收到銷售款的發展商有可能攜款「走佬」或項目爛尾，亦有部分最後不作經營，賣完套現即走。
但要補充一點，市場上確實有返租商業公寓項目履行承諾，有經營及有收益給業主，這就需要考你經驗及慧眼。
最後，「建議買」。
住宅。雖然屬「建議買」的類別，但亦要慎選發展商。經歷三條紅線、疫情、發展商過度槓桿、停貸潮等事件，現買家比以往更加會慎選發展商。
（作者為珠海橫琴奧迪國際置業董事）
