施政報告對房屋土地及建築提出較新思路
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
根據中大香港亞太研究所的最新統計，香港特區政府表現民調結果於執政百日後都一路走高：行政長官評分上升3.6分至46.5分、對政府表現滿意率上升1.2百分點至22.7%、而不滿意率更大幅降低5.5百分點至32.4%。挾着上升中的民調結果，特首發表滿百日的2022年施政報告。整份報告書以綠色包裝，在在表示新一屆政府朝氣蓬勃、積極有為、敢開新天、共創美好！
列明指標 展現出執政決心
在第23段中，特首清楚指出特區政府做事既要符合程序，更要「以結果為目標」，並於附錄中列明約110個不同指標（包括不乏績效指標）、實是特首施政報告的首例，充分表明強烈監督性、清楚指標性和簡易測量性。值得一提，110個不同指標是包含全面，尤以執行小組清楚表列，讓市民容易索引、跟蹤、評價，實是表現現屆特區政府的執政決心，值得點讚！
2022年行政長官施政報告內容廣泛。身為房地產、建築專業和香港上市的獨立董事，筆者只會集中說明房產、土地及建築數項範圍，按各項領域分別表述。
如報告書第62段，特首稱要創造供應，解決短期（指第一個自2023年算的5年期）內公營房屋供應短缺的問題，同時穩定私營房屋的供應，在土地供應各環節提量、提速、提效、提質。總括而言，壓縮造地時間表主要有六項措施：精簡法定程序（包括規劃、環評、收地、基建等）、精簡行政程序、加快審批建築圖則（目標約八成圖則於二次內獲批、估計可省9個月時間）、擴展標準化補地價安排（主要是擴展到新發展區以外的新界農地、催化發展商手上的「生地」轉「熟地」）、加快業權統一利舊樓重建（主要是放寬申請強拍門檻：50年至70年樓由八成降至七成、70年以上降至六成）和精簡地契續期安排（指明主要針對2025年起到期地契，以一致定期為到期地契續期，免卻續期的手續、費用和時間）。
面對三分之二公屋單位要留待2028年後五年落成，特首特意提出全新「簡約公屋」的構想，並且定下未來五年興建約三萬個單位的目標。稍後，財政司副司長黃偉綸具體透露，政府已選定6個選址，最快2024年推出首批一千個單位。6個選址大部分位於新界，有官地、也有私人發展商借出土地，較偏遠地區的「簡約公屋」、特區政府會確保有公共交通接載居民致鄰近港鐵站。
「簡約公屋」有望改寫建造業
如建築業界人士形容，「簡約公屋」會改寫建造業，促成本地建築2.0發展。「簡約公屋」以組件合成建築法（MIC）興建。MIC採用建築信息模擬（BIM）技術，把現場建築工序，轉移至廠房預製再運到工地才現場裝嵌，組合成為一幢完整建築物。又因政府主導興建「簡約公屋」，透過統一設計、製件可望降低平均單位建築成本和時間。MIC組件分散在內地廠房生產，可紓緩本地建築業勞動力的短缺；減少工地作業時間及高空工作程序，更加降低地盤工業意外的幾率！
特區政府自2012年10月27日起實施「雙辣稅」，即買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD）。根據美聯和政府註冊數目，十年間平均年二手住宅註冊量只有大約45,000宗，較2002年11月的十年的84,550宗，大幅減少約47%。如果只看2021年11月起近一年內，更加只有約39,000宗，這無疑引起房產界人士強烈要求政府於2022年行政長官施政報告提出減辣措施。不過，這次報告並沒有全面減辣，只有極輕微修訂動作，具體動機都是促進招攬人才的目的。報告書第29段vii內指出合資格外來人才的六科類別在10月19日或以後在港置業，可於居港滿七年並成為香港永久居民後，就其已購入並仍然持有首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅（合共30%稅率），但仍須繳交按第二標準稅率的從價印花稅。根據地產代理界人士估計，大約有四萬人會受惠，對樓市活躍有着輕微振興效果。
報告內容充足 操作性強
特首於第67段中再度重申特區政府保留置業階梯構思，包括「居者有其屋計劃」、「綠表置業計劃」和「港人首次置業」等資助出售房屋，以補充居民上游行列。在下個財政年度的賣地計劃再度推出「首置」項目。過去申請購買「首置」率佔超過八成半是40歲以下青年，更多「首置」項目將有助青年置業。
總括來說，2022年施政報告內容充足、操作性強，對房屋、土地及建築提出較新思路，為餘下五年任期開展具有清楚指引。祈望特首及領導班子如實執行達標，為特區明天開創新視野、新領域！
題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
