【樓市解碼】政策紅包頻發提振第四季樓市
今次國慶黃金周，內地樓市迎來多項重磅政策紅利，財政部、央行、銀保監會等多部門相繼發布提振樓市大招，包括換房可退個稅、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、下調首套個人住房公積金貸款利率等。分析人士認為，這些接踵而至的政策均為提振市場，尤其是四季度交易行情，預計節後數據可初步驗證政策效果。◆香港文匯報記者孔雯瓊 上海報道
9月30日，財政部發布《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》指出，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。公告同時明確，現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉建設部門網簽備案的購房合同中註明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。
換房可退個稅 減少負擔
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向香港文匯報記者表示，「這是本輪房地產降溫周期中財政部首個財稅大招，信號意義非常強。」他指出，政策總結起來即是「換房可退個稅」，即個稅成本可以減免。「房地產政策自去年9月份放鬆以來，總體上是金融政策放鬆為主，而財政部層級的政策並沒有動作。所以此次政策開啟了政策穩樓市的新方向，即財稅部門出手了。」
嚴躍進說，個稅政策影響房東和購房者的成本，他舉例指出，「各地實操層面看，個稅的稅率大約是房價的2%。如果對於500萬元（人民幣，下同）的房子而言，過去需要繳納10萬元的個稅。那麼按現在這個政策，房東就不需要繳納。實際過程中，過去房東會讓購房者繳納，那麼按這個角度說，相當於購房者可以減少這部分的支出。」
房貸利率進一步降低
和財政部同一日出台的政策，還包括人民銀行決定下調首套個人住房公積金貸款利率。央行官網9月30日發布公告，明確自2022年10月1日起下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低於3.025%和3.575%。嚴躍進認為，公積金貸款的利率進一步下調，落實了更為寬鬆的政策導向，對於剛需購房者進一步降低貸款利率等具有積極的作用。
在此前一日的9月29日，央行和銀保監會發布《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》政策，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。中國《金融時報》引述招聯金融首席研究員董希淼認為，對個人住房貸款，應進一步加大差別化住房信貸政策實施力度，加快採取下調首付比例、取消「認房又認貸」、降低貸款利率等措施進行優化。
促內銀支持樓市融資
另外，彭博社引述知情人士稱，人行和銀保監會近期指示包括建設銀行和工商銀行在內的六家國有大型商業銀行，在今年內為房地產領域提供融資支持，每家增加額不少於1,000億元，合共至少6,000億元，以維護房地產市場的穩定健康發展，提供資金的形式可包括按揭、開發貸、購買房地產開發商發行的債券等。彭博根據人民銀行數據指出，增加額幾乎等同今年上半年人民幣房地產貸款餘額的增加數6,685億元。
嚴躍進告訴香港文匯報記者，「此次政策在此前房貸利率下限下調20個基點的基礎上，允許下調的基點更大，或者說允許在4.1%的利率的基礎上進一步下調。今年三季度房地產市場行情較為疲軟，頗受高層關注。政策出台，勢必使得銀行的自主權增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助於降低房貸成本和提振市場交易行情。」嚴躍進稱，房貸款利率下限放寬、下調公積金貸款利率和換房可退個稅三個政策一起，形成了9月底三個穩樓市大招，對於四季度房地產市場行情的提振會比較顯著。
近期國家層面支持房地產市場政策
9月30日 財政部發布《關於支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，明確對居民出售自有住房並1年內購房的售房已繳個稅予以退稅優惠。
9月30日 中國人民銀行決定下調首套個人住房公積金貸款利率。
9月29日 人行和銀保監會發布《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》政策。
9月27日 國務院常務會議召開，會議對工程質量保證金落實了緩繳政策，其對於進一步降低建造企業成本、推進保交樓工作等具有積極的作用。
8月31日 國務院常務會議召開，其中，針對房地產方面，特別指出了支持剛性和改善性住房需求，地方要「一城一策」用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。
8月12日 銀保監會舉行通氣會，會上表示做好具備條件的信貸投放，千方百計推動「保交樓」。
整理：香港文匯報記者 孔雯瓊
