通脹蠶食回報亞太房託對沖佳選
環球通脹壓力持續高企，隨時蠶食投資回報。雖然香港最新的通脹率只有1.7%，相對偏低，但未來的上升風險不容忽視。宏利投資管理亞太房託投資專家黃惠敏以其專業知識，講解房地產投資信託基金（REIT）如何能協助投資者對沖通脹風險。她說，房地產行業基本面保持理想，對收益投資者來說，是對沖通脹的選擇之一；而且全球疫情漸趨穩定，房託基金應有上漲空間，尤其惠及零售、辦公室和酒店行業。\大公報記者 黃裕慶
黃惠敏常駐新加坡，從2006年起開始研究亞太房託，換言之，在亞太房託市場發展初期便投入研究。她現時也負責管理宏利投資管理旗下的「亞太房地產投資信託產業基金」（Asia Pacific REIT Fund）。該基金成立於2018年9月，旨在提供具吸引力和穩定性的收入來源，並透過分散投資亞太區不同行業的房地產信託（REIT）而獲得收益。
黃惠敏接受《大公報》訪問時說，宏利亞太房託基金自推出以來錄得穩定收益流，致力實現回報率達5%或以上的目標。截至今年3月底，AA（美元）每月派息類別基金提供的最新年度化派息率為5.6%。
62%投資星洲市場 港佔14%
宏利亞太房託基金主要投資於新加坡（佔比約62.4%）、香港（13.9%）和澳洲（11.9%）的房託市場，因其股息率較股票、政府債券高。此外，基金的投資範圍覆蓋不同行業，佔比最大的三個類別依次為零售業房地產投資信託（佔31.3%）、工業房地產投資信託（27.5%）及多樣化房地產投資信託（約12%），以分散投資風險。
除了2020年初新冠疫情爆發期間之外，她強調，亞洲房託基金過往在各種利率環境下均表現良好。以上一輪美國加息周期（2015年12月至2018年12月）為例，其間亞洲房託市場的總回報率為43%，跑贏以MSCI明晟亞洲（日本除外）指數代表的亞洲股票同期29%的總回報。
內地物管企業表現優異
展望未來，黃惠敏相信由經濟增長推動的通脹及利率上升，整體有利於實物資產價值。在這情況之下，房地產行業基本面仍然保持理想，對收益投資者來說，是對沖通脹的選擇之一。她續說，基金過往在通脹對沖方面起了不少作用，因為股息可以隨着經濟增長而提升。隨着近期全球的新冠疫情漸趨穩定，她認為若環球經濟能同步重啟，應該會為房託基金提供進一步的上漲空間，尤其惠及零售、辦公室和酒店行業。
由2022年初至今，她觀察到辦公室行業的房託表現相對穩健，舉例說，有新加坡資產管理公司表示，旗下辦公室的租金和出租率均有所改善。然而，香港的零售房託受疫情措施收緊影響表現；但同時，在中國寬鬆的貨幣和房地產政策環境下，亞洲房地產股，包括中國物業管理公司在內的表現優異。
增加新加坡零售業持倉
黃惠敏認為，亞洲房託的關鍵投資主題，仍然是物業營運數據復甦、收益改善及能見度上升，特別是環球各國將於2022年陸續重啟邊境。鑒於新加坡經濟增長穩健並開放在即，她說，基金已透過零售及多樣化房託，增加零售行業持倉。新加坡經濟持續造好，2021年第四季GDP按年增長6.1%，領先亞太區主要房託市場。受農曆新年因素刺激，2022年1月當地非季節性調整後的零售額錄得按年增長約11.8%，這是自2021年6月以來的最高位。
儘管亞洲房託市場在短期內可能會繼續波動，但她認為房地產基本面仍然健康。鑒於房託的盈利回升和現金流恢復，黃惠敏預計2022年的預期每股股息將實現按年增長。此外，宏利亦預測2023-2024年的每股股息率將有所增長。隨着股息可預測性回復正常，基金將有進一步的增長空間。與此同時，亞太地區房地產行業的併購活動維持活躍，有助推動實物資產市場的價值，帶動亞太房託的非自身業務增長。
