預算案前瞻：賣地大豐收 開倉抗疫有彈藥
今年土地收入逾1400億 料創歷史次高
財爺即將公布財政預算案，本財年賣地收入大增，料能為本港應對第五波疫情提供充足彈藥。香港文匯報統計，政府本財年迄今賣地收入約1,412億元，有機會為歷來次高，僅少於2017/18年度的紀錄。本財年賣地收入「水浸」，應歸功中環海濱道地皮，僅該地皮就進賬508億元。撇除這個特殊收入，年度賣地收入約900億元，按年升幅不多。值得留意的是，本財年賣地收入中約500億元來自補地價項目，真正來自官地的收入進賬比例不多，由於目前滾存住宅土地只有8幅，涉及僅2,600伙，下年度土地供應能否持續相信頗具挑戰。
◆香港文匯報記者 顏倫樂
政府2月23日將公布新一份財政預算案，當中土地收入估計會是亮點之一。香港文匯報翻查地政總署資料，本財年截至目前，單計出售官地的收入已高達約912億元，而財政司司長陳茂波近日在接受電台訪問時，曾披露本財年發展商補地價改變土地用途的收入已有約500億元，兩者相加後，香港文匯報推算本財年政府賣地收入約1,412億元以上，較原來預測的976億元大增44%。
中環「地王」拉高賣地收入
翻查資料，本財年賣地收入已超過2019/2020年度的1,406億元，並將會是繼2017/18 年度錄得1,636億元賣地收入後的4年高位，創下歷史次高。陳茂波曾指，由於本年度政府收入較預期高，有資源在疫情下盡量支援市民及中小企，「但都不可以使大」。
「不可以使大」的背後，或許是政府意識到賣地收入增加的情況未必能持續每年出現。據了解，本財年賣地收入之所以爆升，主要原因是政府售出中環海濱道3號地皮，這幅「地王」級別的土地最終由恒地投得，成交價高達508億元，佔年度賣地收入約36%。而補地價收入的上升，亦因為個別大型項目完成補地價所致，並不會每年出現，需知道本財年補地價單位約1.3萬伙，較政府去年初預測的3,310伙足足多了近3倍。
公私營房屋均「頭輕尾重」
特首於去年施政報告中，提到有關私人住宅供應的部分，內容只簡單提到未來10年會有170公頃土地，透過賣地及鐵路物業提供10萬伙私宅單位（未計市建局及私人發展項目），反而更多着墨於過渡性房屋及公營房屋等部分，然後再大篇幅講述政府如何加快釋放土地，這些都顯示「頭輕尾重」的現象不只出現在公營房屋，私人住宅供應亦如是。
同時間，本年度政府滾存的住宅土地只有8幅，涉及2,590伙，屬近年偏少水平。由於土地儲備捉襟見肘，業界預料下財年政府可動用的官地供應仍然有限。香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典接受香港文匯報訪問時估計，來年政府推地仍要倚賴港鐵及市建局，加上私人重建及發展項目去「湊數」。而因為市區土地數量減少，不少新發展區土地逐漸成熟，相信土地供應未來會側重新界區。
未來土地供應聚焦新界
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦提到，未來私人土地供應庫相信會集中新界地區，如果政府簡化程序進展順利，則有望有更多補地價項目供應，市區土地來源相信較大比例會來自市區重建項目及公務員合作社項目，啟德亦有部分商業地改劃住宅。他亦提到本財年賣地收入上升的原因在於中環海濱「地王」售出，下年度則視乎灣仔北重建項目（包括灣仔政府大樓、入境處大樓及稅務大樓）是否趕及招標，估值亦達數百億元。
戴德梁行董事及香港研究部主管陳健珩曾估計，在「北都區」及其他大型基建項目未正式落實之前，估計政府手頭上可即時動用的土地資源已經不多。而萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒近月亦指出，官地拍賣住宅供應量方面未如理想，過分依賴「一鐵一局」，預計2024/25年後供應會是一大問題。
